ニュージーランドで不動産を購入するためのインサイダーガイド：パート2

パート2：物件探しと内見

舞台演出の先を見通す

物件見学は一種のゲームだ。あなたと売主、そしてその代理人との駆け引き。両者はそれぞれ異なる結果を望んでいる。あなたは物件が欲しい、売主はあなたのお金が欲しいのだ。

支払う金額は、あなたのプレイの仕方によって大きく左右されます。ポーカーを例に考えてみてください。他のプレイヤーに自分の手札を見せますか？

ほとんどの購入者はまさにそうしてしまう。オープンハウスに入ると、興奮、予算、焦り、そして物件への思い入れなど、すべてをさらけ出してしまうのだ。始める前から負けが決まっているようなものだ。

このガイドは、より良いプレイをするためのものです。

演出された体験

まず理解すべきことは、あなたが見ているのは家ではなく、一つの舞台作品だということです。匂い、音楽、家具、照明、タイミング。すべてが意図的な演出です。舞台演出は、摩擦を減らし、勢いを維持するために存在するのであって、あなたがより良い決断を下せるようにするためではありません。

プレゼンテーションは信号ではなく、ノイズとして扱うべきだ。

実際に何を見るべきか

家具は撤去される。建物はそのまま残る。

初めて内見する際は、動線や使い方をイメージします。その空間は私のニーズにどれくらい合っているでしょうか？普段私がしていることで、今の空間では対応できないことは何でしょうか？

天井の高さ、建物と窓の向き、照明を消した状態での自然光、床の高さ、ひび割れとその位置、換気経路、設備へのアクセス、屋根の状態などを確認します。これらは、より詳細な調査を行う価値があるかどうかを判断するための指標となります。

購入者がキッチンやバスルームにこだわるのは、それらが感情的にも視覚的にも強く印象づけられる場所だからだ。しかも、それらは最も簡単に交換できる場所でもある。部屋を広くする方がはるかに費用がかかる。真新しいシリコンシーラントや新しい蛇口を見ても安心できない。むしろ、もっとじっくりと吟味したくなる。

夏の罠

ほとんどの住宅は、風通しが良く暖かい夏に売りに出されます。折りたたみ式の窓を閉め切った冬を想像してみてください。適切な換気と健康的な環境を保ちながら、家を暖かく保つにはどうすれば良いでしょうか？

場所：変えられないもの

「立地がすべてだ」という言葉は、深く考えずに繰り返される。それは単に郊外の名前だけではない。

時間帯によって変わる道路騒音。隣に何が建設される可能性があるか。日照経路と将来の日陰の影響。現在存在するものだけでなく、近隣で承認されているもの。地域の犯罪、問題のある隣人、洪水のリスク、風の影響。牛乳1パイントを買うのにどれくらいの距離があるか。

可能であれば、時間帯や曜日を変えて訪れることをお勧めします。立地条件の悪い物件は、どんなに良い家でも必ず何らかの欠点があるものです。

立地について覚えておくべき重要な点は、その場所の認識上の地位は時間とともに変化するということです。多くの未開発地域は、ある時点で魅力的な場所となり、そうした場所は短期間で確かな投資収益をもたらす可能性があります。一方で、好立地も逆の方向に転じることがあります。特に、過剰開発が進み、学校の評価が低下し、犯罪が増加するような場合はそうです。注意深く観察すれば、通常は容易にたどることができる一定のパターンが存在します。

ゲームをプレイする

私は余計なことは話さない。予算も明かさない。緊急性を匂わせることもない。沈黙に任せるのだ。沈黙は相手に話させるきっかけとなり、時には有益なことを話してくれることもある。

私は時々、提示価格が少し高すぎると指摘することがあります。理由は言いません。経験の浅いエージェントはよく「まあ、売主には値引きの余地がありますからね」と答えます。すると今度は私の番です。「実際、どれくらい値引きの余地があるんですか？」

2回目の内覧は、多くの購入者が自制心を失ってしまう場面です。この段階では、建築業者を同伴し、点検口を開け、屋根裏を覗き込み、細かい質問をするべきです。もし立ち入りを拒否されたら、それは貴重な情報です。

良い家は、厳しい目に耐えられる。

不動産業者も同じ戦略をとっていることを覚えておいてください。彼らはあなたに引っ越しを促し、できるだけ多くのお金を払わせるために、あらゆることを言ってくるでしょう。同じ地域の競合する不動産業者にも同じ質問をしてみてください。特に広い地域で活動している業者であれば、異なる答えが返ってくるかもしれません。

クイックビューイングチェックリスト

これはデューデリジェンスのチェックリストではありません。オファーを出す価値があるかどうかを簡単に確認するためのものです。

主な外観上の問題点：ひび割れ、水染み、基礎の懸念、屋根の状態
機能的な基本要素：寝室、浴室、動線、自然光、太陽光の向き
性能：断熱性、換気性、暖房性、カビの兆候
近隣環境：騒音、交通量、プライバシー、治安、全体的な雰囲気
費用：固定資産税、管理組合費、維持管理費
将来：計画されている道路やインフラの変更、隣接する開発の可能性
販売方法：私的契約、オークション、入札、期限？

不動産業者や売主から聞く回答は、あくまでも参考情報として捉え、独自に検証するまでは事実とはみなさないようにしましょう。売主自身、自分の物件に内在する問題点を把握していないことさえあります。新築住宅でさえ、高額な修理費用のかかる問題が発生することがあります。

買い手としては、私的契約または期限付き売買を好みます。これにより、買い手は十分なデューデリジェンス期間を設けた上でオファーを提出することができ、私はそれを非常に重視しています。

パート2の要点

良い買い物は、冷静さとプロセスを通して実現する。興奮するのは良いが、販売担当者の前ではそうしてはいけない。自分の考えは慎重に伝えること。情報は力なり。

覚えておいてください、仲介業者は売買が成立した時だけ報酬を受け取ります。その点を活用しましょう。たとえ低い価格提示でも、それはあくまで提示であり、迅速な現金決済は売主との交渉において非常に効果的です。

意識的にゲームをプレイしないと、逆にゲームに翻弄されることになる。

第3部では、交渉と提案について、つまりプロセスをコントロールし、勝者の呪いを回避する方法について解説します。