Guide pratique pour acheter un bien immobilier en Nouvelle-Zélande : 2e partie

Partie 2 : Recherche et visite de biens immobiliers

Voir au-delà de la mise en scène

Visiter un bien immobilier, c'est un peu comme jouer à un jeu. Vous contre le vendeur et son agent. Deux parties qui veulent des résultats différents : vous voulez un bien, le vendeur veut votre argent.

Le montant que vous payez dépend entièrement de votre façon de jouer. Pensez-y comme au poker : montreriez-vous votre main aux autres joueurs ?

La plupart des acheteurs agissent ainsi. Ils entrent dans une maison et affichent tout : leur enthousiasme, leur budget, leur empressement, leur attachement émotionnel. Ils ont perdu d'avance.

Ce guide a pour but de vous aider à mieux jouer.

L'expérience mise en scène

Première chose à comprendre : vous ne voyez pas une maison, mais une mise en scène. Odeurs, musique, mobilier, éclairage, rythme : tout est pensé dans les moindres détails. La mise en scène sert à fluidifier le déroulement de la visite et à maintenir le rythme, pas à vous aider à prendre une meilleure décision.

Considérez la présentation comme du bruit, et non comme un signal.

Que faut-il réellement regarder ?

Les meubles partent. Le bâtiment reste.

Au premier abord, j'imagine les déplacements et l'utilisation de l'espace. Dans quelle mesure ce dernier correspond-il à mes besoins ? Quelles sont mes activités habituelles qui ne peuvent être réalisées actuellement ?

J'examine la hauteur sous plafond, l'orientation du bâtiment et des fenêtres, la lumière naturelle (lumières éteintes), le niveau des sols, les fissures et leur emplacement, les voies de ventilation, l'accès aux réseaux et l'état de la toiture. Ces éléments me permettent de déterminer si une investigation plus approfondie justifie les coûts.

Les acheteurs sont obsédés par les cuisines et les salles de bains car elles ont une forte valeur émotionnelle et visuelle. Ce sont aussi les éléments les plus faciles à remplacer. Agrandir une pièce coûte beaucoup plus cher. Des joints en silicone neufs et une robinetterie neuve ne me rassurent pas. Au contraire, cela me pousse à chercher plus attentivement.

Le piège de l'été

La plupart des maisons sont mises en vente en été, lorsqu'elles sont agréablement aérées et chaudes. Imaginez l'hiver, portes-fenêtres fermées. Comment maintenir une température agréable tout en assurant une bonne ventilation et un environnement sain ?

Lieu : Ce que vous ne pouvez pas changer

On répète sans cesse « l'emplacement est primordial », sans vraiment y réfléchir. Il ne s'agit pas seulement du nom du quartier.

Il y a le bruit de la circulation à différentes heures. Il y a les projets de construction à proximité. Il y a la course du soleil et les zones d'ombre futures. Il y a les projets approuvés dans le quartier, pas seulement ceux existants aujourd'hui. Il y a la criminalité, les voisins difficiles, les risques d'inondation, l'exposition au vent. À quelle distance se trouve le magasin de lait ?

Je recommande de visiter à différents moments de la journée et de la semaine, si possible. Une belle maison dans un quartier peu attractif restera toujours une maison à problèmes.

Il est important de se rappeler que le statut perçu d'un lieu évolue avec le temps. De nombreuses zones préservées deviennent attractives à un moment donné, et peuvent offrir un retour sur investissement rapide. À l'inverse, un bon emplacement peut se dégrader, notamment en cas de surdéveloppement, de perte de prestige des écoles et de hausse de la criminalité. Une tendance se dessine généralement et se révèle facilement à force d'observation.

Jouer au jeu

Je ne me livre pas à des confidences inutiles. Je ne dévoile pas mon budget. Je ne laisse rien paraître d'urgence. Je laisse le silence faire son œuvre. Le silence encourage les autres à parler, et parfois, ils disent des choses pertinentes.

Il m'arrive d'indiquer que le prix demandé est un peu élevé, sans préciser pourquoi. Les agents inexpérimentés répondent souvent : « Le vendeur a une marge de manœuvre. » Et c'est à mon tour de demander : « Vraiment ? De combien ? »

C'est lors de la deuxième visite que la plupart des acheteurs perdent leur sang-froid. C'est à ce moment-là qu'il faut venir accompagné d'un entrepreneur, ouvrir les trappes d'accès, inspecter la toiture et poser des questions précises, même si elles peuvent paraître banales. Si l'accès est refusé, c'est une information précieuse.

Les bonnes maisons supportent l'examen minutieux.

N'oubliez pas que tous les agents immobiliers jouent le même jeu. Ils vous diront toutes sortes de choses pour vous inciter à déménager et à payer le prix fort. Posez les mêmes questions à d'autres agents immobiliers du secteur. Ils vous donneront peut-être une réponse différente, surtout s'ils couvrent une zone plus étendue.

Liste de vérification pour une visualisation rapide

Il ne s'agit pas d'une liste de vérifications préalables. Ce sont des contrôles rapides pour déterminer s'il est judicieux de faire une offre.

Principaux problèmes visuels : fissures, taches d’eau, problèmes de fondation, état de la toiture
Éléments fonctionnels de base : chambres, salles de bains, circulation, lumière naturelle, orientation solaire
Performances : isolation thermique, ventilation, chauffage, signes de moisissure
Quartier : bruit, circulation, intimité, sécurité, ambiance générale
Coûts : taxes foncières, charges de copropriété, frais d'entretien
Avenir : modifications prévues des routes ou des infrastructures, potentiel de développement à proximité
Méthode de vente : vente de gré à gré, vente aux enchères, appel d'offres, vente à date limite ?

N'oubliez pas que toute réponse d'un agent immobilier ou d'un vendeur doit être considérée comme indicative et non comme une vérité absolue tant qu'elle n'a pas été vérifiée indépendamment. Nombre de vendeurs ignorent même les problèmes inhérents à leurs propres biens. Même les maisons neuves peuvent présenter des problèmes coûteux.

En tant qu'acheteur, je privilégie les ventes de gré à gré ou les ventes à date limite. Cela permet à l'acheteur de soumettre une offre après une période de vérification préalable approfondie, ce à quoi j'accorde une grande importance.

En quoi se résume la deuxième partie ?

Les bons achats s'effectuent avec détachement et méthode. Laissez-vous emporter par votre enthousiasme, mais pas devant l'équipe du vendeur. Restez discret. L'information est essentielle.

N'oubliez pas que les agents ne sont rémunérés qu'en cas de vente. Profitez-en. Même une offre à la baisse reste une offre, et un règlement rapide en espèces peut faire des merveilles auprès des vendeurs.

Jouez consciemment, sinon vous serez perdant.

La troisième partie traite de la négociation et de la formulation des offres : comment maîtriser le processus et éviter le syndrome du vainqueur.