J'ai participé à des acquisitions immobilières en Nouvelle-Zélande pendant 25 ans, pour mon propre compte et pour des clients. Voici ce que j'en ai appris.
Le processus n'est pas compliqué. Mais les rôles et les responsabilités ? C'est là que la plupart des acheteurs rencontrent des difficultés, et c'est en cela que la Nouvelle-Zélande diffère de ce à quoi vous êtes peut-être habitué.
Voici la première partie d'un guide en plusieurs parties qui explique qui est réellement de votre côté et pourquoi comprendre cela peut faire toute la différence.
Imaginez la scène : vous entrez dans une maison ouverte, vous rencontrez un agent immobilier qui vous accueille avec un grand sourire et vous vous sentez soudain détendu, bienvenu, pris en charge.
En réalité, comme tous les bons vendeurs, ils espèrent que vous serez celui qui achètera cette maison, celle qu'ils mettent en vente, au prix le plus élevé que vous pourrez être amené à payer, car c'est ainsi que fonctionne leur commission : en Nouvelle-Zélande, entre 2 et 4 % du prix de vente du bien, plus les taxes.
Dès que vous franchissez la porte, ils vous évaluent : richesse perçue, sérieux, urgence. Ils estiment aussi ce que vous seriez prêt à payer. Ils peuvent se tromper complètement, mais le plus étonnant, c'est que la plupart des agents inexpérimentés jugent encore un livre à sa couverture. C'est pourquoi ils ne rappellent pas, ne font pas de suivi et passent à côté d'acheteurs potentiels. Croyez-moi, c'est fréquent, même sur les marchés calmes.
Comme il s'agit d'une seule personne, elle se concentre sur l'acheteur le plus probable, et les autres font la queue ou passent inaperçus.
Et oui, la plupart de mes clients vraiment fortunés s'habillent de façon très décontractée. Ils ne cherchent pas à impressionner qui que ce soit. Tous les vendeurs pourraient en prendre de la graine.
L'erreur que presque tout le monde commet
C’est là que beaucoup de gens se trompent. Ils supposent que l’agent immobilier travaille pour eux, l’acheteur.
Ils ne le sont pas.
Ils sont mandatés par le fournisseur et leurs intérêts sont alignés en conséquence. Cela ne les rend pas pour autant indignes de confiance. Cela fait d'eux des commerciaux travaillant pour le fournisseur.
Et voici le hic : une fois l’achat définitif, la maison est à vous. Avec tous ses défauts. Dans la vraie vie, on ne « rend » pas une maison comme on rend une veste parce qu’on découvre plus tard qu’elle a des coutures manquantes.
Ma première règle
Voici ce que je fais toujours, sans exception.
Je considère l'agent immobilier comme un intermédiaire. Il me présente le bien. C'est tout.
Ils peuvent me rapporter ce que le vendeur leur a dit. Ils peuvent me montrer des fonctionnalités. Certains donneront leur avis, ce qu'ils ne sont pas censés faire, mais je ne le prends jamais pour argent comptant avant de l'avoir vérifié.
Car même la plupart des vendeurs ignorent les problèmes de leur bien. La plupart des gens ignorent même de quoi leur maison est faite, sans parler de sa construction, des réparations effectuées, des travaux reportés, des travaux non autorisés, de ce qui est confortable en été et invivable en hiver.
Mon rôle d'acquéreur, et il en est entièrement de ma responsabilité, est de procéder à une vérification préalable approfondie. Cela comprend la consultation des services municipaux concernant les modifications d'urbanisme et les projets d'infrastructure à proximité du bien. Cela inclut également des inspections du bâtiment et le recours à des spécialistes si nécessaire. Enfin, cela implique de lire attentivement les documents, et non de les survoler sous prétexte qu'ils semblent corrects.
Contrats : protégez-vous correctement
Les vérifications préalables ont un coût. Inspections, spécialistes, temps, conseillers. Je ne vais pas me lancer dans tout ça au risque de me retrouver dans une situation délicate.
Je négocie donc un contrat de vente et d'achat qui me soit favorable : une période de vérification préalable adéquate d'au moins trois semaines (idéalement plus), des conditions qui me donnent réellement le contrôle et aucune clause de rachat par le vendeur qui lui permette de vendre à quelqu'un d'autre pendant que je fais mes recherches.
Ce que les agents immobiliers savent réellement
Voici quelque chose qui pourrait vous surprendre.
La grande majorité des agents immobiliers ne connaissent pratiquement rien aux maisons. Ils ne comprennent rien à la construction. Ils sont incapables de distinguer avec certitude une maison bien construite d'une maison mal construite. Ils ne repèrent pas les signes de problèmes dissimulés sous une peinture fraîche et une mise en scène soignée. Et je ne critique pas les agents immobiliers par simple moquerie. Nombre d'architectes seraient également incapables de concevoir une maison de qualité, durable et saine. Le bâtiment et la construction figurent parmi les secteurs les moins bien informés et les moins bien compris au monde, ce qui explique leur lente évolution.
Les agents connaissent les prix. Ils savent ce qui s'est vendu et à quel prix. Ils savent comment commercialiser et mener une campagne.
Mais la maison elle-même ? Ce que vous achetez concrètement ? Souvent, ils ne sont pas plus compétents que vous pour l'évaluer. Parfois même moins, car ils ne cherchent pas les problèmes. Les problèmes ne les aident pas à vendre.
Alors quand un agent vous dit « bien construit », « solide » ou « sans problème », comprenez ce que cela signifie généralement : rien.
Imaginez les agents immobiliers comme des pêcheurs : ils se concentrent sur les plus grosses prises. Si vous êtes un acheteur sérieux avec un budget conséquent, prêt à déménager, vous attirerez leur attention. Et ils vous présenteront leurs propres biens en priorité, car c’est là qu’ils touchent les plus grosses commissions. Cynique ? Certes. Et pourtant vrai.
La réalité du parc immobilier néo-zélandais
Avant de vous attacher à quoi que ce soit, comprenez bien ce à quoi vous vous engagez.
En Nouvelle-Zélande, comme dans beaucoup d'autres pays, les maisons sont généralement de qualité médiocre. Nos pratiques de construction accusent un retard de plusieurs décennies par rapport aux pays européens les plus avancés en matière de performance thermique, de gestion de l'humidité, d'accessibilité et de qualité. Nous possédons un nombre considérable de logements qui paraissent esthétiquement réussis et font de belles photos, mais qui s'avèrent peu performants en conditions réelles.
C’est pourquoi la plupart des maisons se vendent en été, lorsque ces problèmes semblent disparaître.
Si vous visitez un bien immobilier en janvier, imaginez-vous en juillet. Demandez-vous : quelle sera l’atmosphère de cette maison lorsqu’il fera 8 degrés dehors et qu’il pleuvra pour la troisième semaine consécutive ? Car c’est probablement à ce moment-là que vous y vivrez.
Les photos montrent la mise en scène et la peinture fraîche. Elles ne montrent pas les murs non isolés, le manque de ventilation, l'entretien négligé, ni les problèmes cachés sous les apparences.
Avant même de commencer à chercher
La plupart des acheteurs commencent par ouvrir leur site immobilier préféré, saisir le nom d'une banlieue dont ils ont entendu parler et faire défiler les photos.
En une heure, ils ont trouvé trois maisons qu'ils « adorent ». Toutes au maximum de leur budget. Toutes situées dans les banlieues les plus prisées. Toutes visitées par des dizaines d'autres personnes.
Ils ont commencé par ce qui était à vendre au lieu de ce dont ils avaient réellement besoin. Ils ont laissé le marché dicter leurs attentes.
De quoi avez-vous réellement besoin ? Pas envie. Besoin.
Comment vivrez-vous dans cette maison un mardi pluvieux de juillet, et non un samedi ensoleillé lors d'une visite libre ? Où votre budget vous permettra-t-il d'aller le plus loin ? Et si vous cherchiez un quartier moins connu, en privilégiant la rénovation plutôt que l'immobilier établi, où vous investissez dans la qualité et l'espace, et non dans le prestige du quartier ?
Les agents immobiliers ne vous poseront pas cette question. Leur but est de vendre des biens, pas de résoudre vos problèmes à long terme.
L'argent
Si vous comptez sur le financement local, voici quelques points à noter.
Les banques néo-zélandaises sont très prudentes. Elles soumettent les emprunteurs à des tests de résistance face à des taux d'intérêt plus élevés. Si vos revenus proviennent de l'étranger ou sont complexes, attendez-vous à de nombreuses questions. Si vous êtes non-résident, l'obtention d'un prêt peut être plus difficile et les dépôts exigés peuvent être plus importants.
Obtenez une pré-approbation écrite avant de commencer vos recherches. Assurez-vous de bien comprendre les conditions qui y sont liées. Et n'oubliez pas : les banques s'intéressent à l'argent, pas à l'immobilier.
Je dis souvent que les banques néo-zélandaises vous prêtent un parapluie quand il fait beau, et vous le redemandent quand il pleut. Soyez prévoyant.
Si vous venez de l'étranger
Si possible, passez d'abord du temps sur place. Louez un logement pour six mois. Vivre en Nouvelle-Zélande est une expérience totalement différente de la visiter. Le climat, le rythme de vie, les distances : tout prend une autre dimension quand on y vit au quotidien.
Vérifiez également ce que vous pouvez acheter si vous n'avez pas de visa de résident ou si vous n'êtes pas citoyen néo-zélandais. Il existe de nombreuses restrictions.
Si vous êtes un Néo-Zélandais de retour au pays
La Nouvelle-Zélande que vous avez quittée il y a 10 ou 20 ans n'est plus celle que vous retrouvez. Les lieux et les communautés ont changé. Les prix ont évolué. Prenez le temps de vous adapter avant d'investir des sommes importantes.
agents d'acheteurs
Un agent immobilier d'acheteur travaille pour vous, pas pour le vendeur. Pour un acheteur étranger ou disposant de peu de temps, son intervention peut s'avérer précieuse.
La question essentielle : comment sont-ils rémunérés ?
Tarif forfaitaire ? Parfait, c'est aligné.
Pourcentage du prix d'achat ? Attention, incitation mal alignée.
Paiement effectué par le vendeur ? Conflit d’intérêts potentiel.
Si vous faites appel à un professionnel, exigez un devis écrit. Choisissez un expert qui facture son temps et son expertise, et non le montant de vos dépenses.
Veuillez noter que la plupart des agents d'acheteurs en Nouvelle-Zélande sont également des agents immobiliers agréés. Cela pourrait soulever des questions quant aux personnes qu'ils représentent réellement.
En quoi se résume la première partie ?
Avant de vous intéresser à un bien immobilier en particulier, comprenez ceci :
L'agent immobilier n'est pas de votre côté. Il ne peut légalement pas l'être. Son travail, ses revenus, ses obligations : tout est aligné sur les intérêts du vendeur.
Il vous incombe de vous protéger : faire preuve de diligence raisonnable, rédiger des contrats appropriés et ne pas vous laisser emporter par l'urgence et l'émotion.
Mon conseil : considérez l’agent immobilier comme un simple intermédiaire. Rien de plus.
Je rédigerai bientôt la deuxième partie. Elle portera sur la recherche et la visite de biens immobiliers : comment voir au-delà de la mise en scène et repérer ce qui compte vraiment.
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