Ich bin seit 25 Jahren im Bereich Immobilienkäufe in Neuseeland tätig, sowohl für mich selbst als auch für Kunden. Hier sind meine Erkenntnisse.
Der Prozess an sich ist nicht kompliziert. Aber die Rollen und Verantwortlichkeiten? Genau da scheitern die meisten Käufer, und hier unterscheidet sich Neuseeland von dem, was Sie vielleicht gewohnt sind.
Dies ist Teil 1 eines mehrteiligen Leitfadens, der erklärt, wer wirklich auf Ihrer Seite steht und warum dieses Verständnis den entscheidenden Unterschied ausmachen kann.
Stellen Sie sich Folgendes vor: Sie betreten ein Haus, das zum Besichtigen offen steht, treffen auf einen Immobilienmakler, der Sie mit einem breiten, freundlichen Lächeln begrüßt, und Sie fühlen sich sofort entspannt, willkommen und gut aufgehoben.
In Wirklichkeit hoffen sie, wie alle guten Verkäufer, dass Sie derjenige sind, der dieses Haus, ihr Angebot, für einen möglichst hohen Preis kauft, denn so funktioniert ihre Provision: in Neuseeland zwischen 2 und 4 % des Verkaufspreises der Immobilie zuzüglich Steuern.
Sobald Sie durch die Tür treten, werden Sie eingeschätzt: Ihr vermuteter Wohlstand, Ihre Ernsthaftigkeit, Ihre Dringlichkeit. Was Sie bereit wären zu zahlen. Sie können völlig falsch liegen, aber das Komische ist: Die meisten unerfahrenen Makler beurteilen immer noch jemanden nach dem ersten Eindruck. Deshalb melden sie sich manchmal nicht zurück, kümmern sich nicht um die Angelegenheit und verpassen Käufer, die tatsächlich zahlungskräftig wären. Glauben Sie mir, das passiert häufig, selbst in ruhigen Märkten.
Da es sich um eine Einzelperson handelt, konzentriert man sich auf den wahrscheinlichsten Käufer, und der Rest reiht sich ein oder gerät in Vergessenheit.
Und ja, die meisten meiner wirklich wohlhabenden Kunden kleiden sich sehr leger. Sie versuchen nicht, irgendjemanden zu beeindrucken. Davon könnten sich alle Verkäufer eine Scheibe abschneiden.
Der Fehler, den fast jeder macht
Hier machen so viele Menschen einen Fehler. Sie gehen davon aus, dass der Immobilienmakler für sie, den Käufer, arbeitet.
Das sind sie nicht.
Sie werden vom Anbieter beauftragt und ihre Anreize sind entsprechend ausgerichtet. Das allein macht sie nicht unzuverlässig. Es macht sie zu Verkäufern auf Anbieterseite.
Und jetzt kommt der Clou: Sobald du es bedingungslos kaufst, gehört es dir. Mit allen Problemen. Im wahren Leben gibt man ein Haus ja auch nicht wie eine Jacke zurück, nur weil man später feststellt, dass ein paar Nähte fehlen.
Meine erste Regel
Folgendes mache ich immer, ohne Ausnahme.
Ich betrachte den Immobilienmakler als Vermittler. Er stellt mir die Immobilie vor. Das ist alles.
Sie können mir erzählen, was der Verkäufer ihnen gesagt hat. Sie können mir Funktionen zeigen. Manche werden Meinungen äußern, was sie eigentlich nicht dürfen, aber ich betrachte das nie als unumstößliche Wahrheit, bis ich es überprüft habe.
Denn selbst die meisten Verkäufer wissen nicht, welche Mängel ihre Immobilie hat. Die meisten Menschen wissen nicht einmal, aus welchem Material ihr Haus besteht, geschweige denn, wie es gebaut wurde, was ausgebessert, was aufgeschoben, was ohne Genehmigung durchgeführt wurde, was im Sommer angenehm und im Winter unerträglich ist.
Meine Aufgabe als Käufer – und dafür trage ich die volle Verantwortung – ist die sorgfältige Prüfung der Immobilie. Dazu gehört die Überprüfung bei der Gemeinde auf planungsrechtliche Änderungen und Infrastrukturprojekte in der Nähe des Objekts. Gegebenenfalls führe ich Gebäudeinspektionen durch und ziehe Fachleute hinzu. Es bedeutet auch, die Dokumente genau zu lesen und nicht nur zu überfliegen, weil sie auf den ersten Blick in Ordnung erscheinen.
Verträge: Schützen Sie sich richtig
Sorgfältige Prüfung kostet Geld. Inspektionen, Spezialisten, Zeit, Berater. Das mache ich nicht, wenn mir jederzeit der Boden unter den Füßen weggezogen werden kann.
Also verhandle ich einen Kaufvertrag, der zu meinen Gunsten ausfällt: eine angemessene Due-Diligence-Prüfung von mindestens drei Wochen (idealerweise länger), Bedingungen, die mir tatsächlich die Kontrolle geben, und keine Verkäufer-Auszahlungsklausel, die es dem Verkäufer erlaubt, an jemand anderen zu verkaufen, während ich meine Hausaufgaben mache.
Was Immobilienmakler tatsächlich wissen
Hier ist etwas, das Sie vielleicht überraschen wird.
Die überwiegende Mehrheit der Immobilienmakler weiß so gut wie nichts über Häuser. Sie verstehen nichts von Baukonstruktionen. Sie können ein gut gebautes Haus nicht zuverlässig von einem schlecht gebauten unterscheiden. Sie erkennen die Anzeichen von Problemen nicht, die sich hinter frischer Farbe und ansprechender Präsentation verbergen. Und ich kritisiere die Makler nicht zum Spaß. Viele Architekten wüssten auch nicht, wie man ein qualitativ hochwertiges, nachhaltiges und gesundes Haus baut. Das Bauwesen gehört zu den am wenigsten verstandenen und qualifiziertesten Branchen weltweit, weshalb es sich so langsam weiterentwickelt hat.
Makler kennen die Preise. Sie wissen, was zu welchem Preis verkauft wurde. Sie wissen, wie man Marketing betreibt und Kampagnen durchführt.
Aber das Haus selbst? Das, was Sie da eigentlich kaufen? Oft sind sie nicht besser qualifiziert, es zu beurteilen als Sie. Manchmal sogar weniger, weil sie nicht nach Problemen suchen. Probleme helfen ihnen nicht beim Verkauf.
Wenn ein Makler also sagt „gut gebaut“, „solide“ oder „keine Probleme“, sollten Sie wissen, was das in der Regel bedeutet: nichts.
Stellen Sie sich Makler wie Angler vor: Sie konzentrieren sich auf den größten Fang. Wenn Sie ein ernsthafter Käufer mit einem hohen Budget sind und umzugsbereit, werden Sie beachtet. Und sie werden Ihnen zuerst ihre Objekte zeigen, denn damit verdienen sie die höchste Provision. Zynisch? Sicher. Und wahr.
Die Realität des neuseeländischen Wohnungsbestands
Bevor du dich in etwas verliebst, solltest du verstehen, worauf du dich einlässt.
Neuseeländische Häuser sind, wie in vielen anderen Ländern auch, im Allgemeinen nicht von hoher Qualität. Unsere Bauweise hinkt den führenden europäischen Ländern in puncto Wärmedämmung, Feuchtigkeitsmanagement, Bezahlbarkeit und Qualität um Jahrzehnte hinterher. Wir haben unzählige Häuser, die zwar gut aussehen und auf Fotos toll wirken, aber im Alltag schlecht abschneiden.
Deshalb werden die meisten Häuser im Sommer verkauft, wenn diese Probleme scheinbar verschwinden.
Wenn Sie im Januar eine Immobilie besichtigen, stellen Sie sich vor, wie es im Juli dort sein wird. Fragen Sie sich: Wie wird sich dieses Haus anfühlen, wenn es draußen 8 Grad hat und es die dritte Woche in Folge regnet? Denn genau dann werden Sie wahrscheinlich darin wohnen.
Die Fotos zeigen die fertige Einrichtung und den frischen Anstrich. Sie zeigen aber nicht die ungedämmten Wände, die mangelnde Belüftung, den Instandhaltungsstau oder die Probleme, die unter der Oberfläche verborgen liegen.
Bevor Sie überhaupt anfangen zu suchen
Die meisten Käufer beginnen damit, ihre bevorzugte Immobilienwebsite zu öffnen, einen ihnen bekannten Vorort einzugeben und durch Fotos zu scrollen.
Innerhalb einer Stunde haben sie drei Häuser gefunden, die ihnen „in“ gefallen. Alle liegen im oberen Bereich ihres Budgets. Alle befinden sich in begehrten Vororten. Alle werden von Dutzenden anderen Interessenten besichtigt.
Sie orientierten sich zunächst an dem, was zum Verkauf stand, anstatt an dem, was sie tatsächlich brauchten. Sie ließen den Markt ihre Erwartungen bestimmen.
Was brauchst du wirklich? Nicht wollen. Brauchen.
Wie werden Sie in diesem Haus an einem verregneten Dienstag im Juli leben, nicht an einem sonnigen Samstag bei einer Hausbesichtigung? Wo reicht Ihr Budget am weitesten? Was wäre, wenn Sie sich nach etwas weniger Offensichtlichem umsehen würden, nach einem renovierungsbedürftigen statt nach einem etablierten Objekt, wo Sie Qualität und Raum kaufen, nicht nur den Ruf einer bestimmten Postleitzahl?
Immobilienmakler werden Sie das nicht fragen. Sie verkaufen Objekte, nicht lösen Sie Ihre langfristigen Ziele.
Das Geld
Wenn Sie auf lokale Finanzierung angewiesen sind, sollten Sie ein paar Dinge beachten.
Neuseeländische Banken sind sehr konservativ. Sie prüfen Kreditvergaben sorgfältig auf die Auswirkungen höherer Zinssätze. Bei ausländischen oder komplexen Einkünften müssen Sie mit vielen Fragen rechnen. Für Nichtansässige kann die Kreditvergabe schwieriger und die erforderlichen Einlagen höher sein.
Lassen Sie sich vorab eine schriftliche Vorabzusage geben, bevor Sie sich ernsthaft auf die Suche begeben. Machen Sie sich mit den damit verbundenen Bedingungen vertraut. Und denken Sie daran: Banken verstehen Geld, nicht Immobilien.
Ich sage oft, neuseeländische Banken leihen einem bei Sonnenschein einen Regenschirm und verlangen ihn zurück, wenn es regnet. Seien Sie vorbereitet.
Wenn Sie aus dem Ausland kommen
Verbringen Sie, wenn möglich, zunächst etwas Zeit hier. Mieten Sie sich für sechs Monate eine Wohnung. Neuseeland ist ein ganz anderes Gefühl, wenn man hier lebt, als wenn man es nur besucht. Wetter, Tempo, Entfernungen: All das wirkt anders, wenn es zum Alltag gehört.
Informieren Sie sich auch darüber, was Sie kaufen können, wenn Sie keine Aufenthaltsgenehmigung besitzen oder kein neuseeländischer Staatsbürger sind. Es gibt einige Einschränkungen.
Wenn Sie ein zurückkehrender Kiwi sind
Das Neuseeland, das Sie vor 10 oder 20 Jahren verlassen haben, ist nicht mehr dasselbe, in das Sie zurückkehren. Orte und Gemeinschaften haben sich verändert. Die Preise haben sich geändert. Nehmen Sie sich Zeit, sich neu zu orientieren, bevor Sie größere Summen investieren.
Käufermakler
Ein Käufermakler arbeitet für Sie, nicht für den Verkäufer. Für Käufer aus dem Ausland oder mit wenig Zeit kann er sehr wertvoll sein.
Die entscheidende Frage: Wie werden sie bezahlt?
Pauschalpreis? Super, passt.
Prozentsatz des Kaufpreises? Vorsicht, Fehlanreiz.
Bezahlung über die Verkäuferseite? Potenzieller Konflikt.
Wenn Sie einen Berater beauftragen, lassen Sie sich die Gebührenstruktur schriftlich geben. Wählen Sie jemanden, der nach Zeitaufwand und Urteilsvermögen abrechnet, nicht nach Ihren Ausgaben.
Bitte beachten Sie, dass die meisten Käufermakler in Neuseeland auch als Immobilienmakler registriert sind. Dies könnte Fragen darüber aufwerfen, wen sie tatsächlich vertreten.
Worauf läuft Teil 1 hinaus?
Bevor Sie sich eine einzelne Immobilie ansehen, sollten Sie Folgendes verstehen:
Der Immobilienmakler steht nicht auf Ihrer Seite. Das kann er rechtlich gar nicht. Sein Job, sein Einkommen, seine Verpflichtungen: Alles ist auf die Interessen des Verkäufers ausgerichtet.
Sie sind selbst dafür verantwortlich, sich zu schützen: durch sorgfältige Prüfung, ordnungsgemäße Verträge und indem Sie sich nicht von Dringlichkeit und Emotionen mitreißen lassen.
Mein Rat: Betrachten Sie den Immobilienmakler lediglich als Vermittler. Nicht mehr.
Ich werde Teil 2 demnächst entwerfen. Darin geht es um die Suche und Besichtigung von Immobilien: Wie man die Inszenierung durchschaut und das Wesentliche erkennt.
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