Der Insider-Leitfaden zum Immobilienkauf in Neuseeland: Teil 2

Teil 2: Immobilien finden und besichtigen

Hinter die Kulisse blicken

Eine Immobilienbesichtigung ist wie ein Spiel. Sie gegen den Verkäufer und seinen Makler. Zwei Parteien mit unterschiedlichen Zielen: Sie wollen eine Immobilie, der Verkäufer will Ihr Geld.

Wie viel Sie bezahlen, hängt ganz von Ihrer Spielweise ab. Stellen Sie es sich wie beim Poker vor. Würden Sie den anderen Spielern Ihre Karten zeigen?

Die meisten Käufer machen genau das. Sie betreten ein Haus, das sie besichtigen, und lassen alles durchblicken: ihre Begeisterung, ihr Budget, ihre Dringlichkeit, ihre emotionale Bindung. Sie haben schon verloren, bevor sie überhaupt angefangen haben.

Dieser Leitfaden hilft dir, besser zu spielen.

Das inszenierte Erlebnis

Das Wichtigste zuerst: Sie sehen kein Haus. Sie sehen eine Inszenierung. Geruch, Musik, Möbel, Beleuchtung, Timing – alles ist bewusst gewählt. Die Inszenierung dient dazu, Reibungsverluste zu minimieren und den Ablauf zu optimieren, nicht dazu, Ihnen bei einer besseren Entscheidung zu helfen.

Behandeln Sie die Präsentation als Rauschen, nicht als Signal.

Worauf man tatsächlich achten sollte

Die Möbel werden entfernt. Das Gebäude bleibt.

Beim ersten Anblick stelle ich mir die Bewegungsabläufe und die Nutzung vor. Wie gut passt der Raum zu meinen Bedürfnissen? Was mache ich normalerweise, was derzeit nicht möglich ist?

Ich achte auf Deckenhöhen, die Ausrichtung des Gebäudes und der Fenster, das natürliche Licht bei ausgeschaltetem Licht, die Bodenhöhen, Risse und deren Lage, Lüftungswege, die Zugänglichkeit von Versorgungsleitungen und den Zustand des Daches. Diese Anhaltspunkte geben mir Aufschluss darüber, ob sich eine eingehendere Untersuchung lohnt.

Käufer legen großen Wert auf Küche und Bad, weil diese Bereiche emotional und visuell ansprechend sind. Außerdem lassen sie sich am einfachsten austauschen. Ein Zimmer zu vergrößern ist deutlich teurer. Frische Silikonfugen und neue Armaturen beruhigen mich nicht. Sie veranlassen mich, genauer hinzusehen.

Die Sommerfalle

Die meisten Häuser kommen im Sommer auf den Markt, wenn sie sich luftig und warm anfühlen. Stellen Sie sich den Winter vor, wenn die Fenster geschlossen sind. Was sorgt dafür, dass das Haus warm bleibt und gleichzeitig gut belüftet und gesund ist?

Standort: Was Sie nicht ändern können

„Die Lage ist alles“ wird oft gedankenlos wiederholt. Es geht nicht nur um den Namen des Vororts.

Es ist der Straßenlärm zu unterschiedlichen Tageszeiten. Es ist die Frage, was nebenan gebaut werden könnte. Es geht um den Sonnenverlauf und zukünftige Verschattung. Es geht um genehmigte Bauvorhaben in der Nähe, nicht nur um das, was heute schon existiert. Es geht um Kriminalität in der Gegend, problematische Nachbarn, Überschwemmungsgefahr und Wind. Wie weit ist es, um einen halben Liter Milch zu kaufen?

Ich empfehle, das Haus nach Möglichkeit zu verschiedenen Tages- und Wochenzeiten zu besichtigen. Ein gutes Haus in einer ungünstigen Lage wird immer Nachteile haben.

Was wir bei Standorten beachten sollten, ist, dass sich ihre wahrgenommene Bedeutung im Laufe der Zeit verändert. Viele unberührte Gebiete werden irgendwann begehrt und können innerhalb kurzer Zeit eine hohe Rendite auf Investitionen abwerfen. Gute Standorte können aber auch an Wert verlieren, insbesondere bei Überbauung, wenn Schulen an Ansehen einbüßen und die Kriminalität steigt. Meist lässt sich ein Muster erkennen, das sich bei genauer und langer Beobachtung leicht nachvollziehen lässt.

Das Spiel spielen

Ich teile nicht zu viel mit. Ich verrate mein Budget nicht. Ich vermittle keine Dringlichkeit. Ich lasse die Stille wirken. Stille regt andere zum Reden an, und manchmal sagen sie nützliche Dinge.

Manchmal deute ich an, dass der geforderte Preis etwas hoch angesetzt ist. Ich nenne nicht den Grund. Unerfahrene Makler antworten dann oft: „Nun ja, der Verkäufer hat Verhandlungsspielraum.“ Dann frage ich: Um wie viel denn genau?

Bei der zweiten Besichtigung verlieren die meisten Käufer die Disziplin. Dann sollten Sie einen Bauunternehmer mitbringen, die Dachluken öffnen, ins Dach schauen und gezielte, wenn auch etwas langweilige Fragen stellen. Wenn Ihnen der Zugang verweigert wird, ist das eine Information.

Gute Häuser halten genauer Prüfung stand.

Denken Sie daran: Makler verfolgen alle dasselbe Ziel. Sie werden Ihnen alles Mögliche erzählen, um Sie zum Umzug zu bewegen und Ihnen möglichst viel Geld abzuknöpfen. Stellen Sie konkurrierenden Maklern in der Gegend dieselben Fragen. Sie erhalten möglicherweise unterschiedliche Antworten, insbesondere wenn sie in einem größeren Gebiet tätig sind.

Kurzübersichts-Checkliste

Dies ist keine Checkliste für die Due-Diligence-Prüfung. Es handelt sich um eine Kurzprüfung, um festzustellen, ob es sich überhaupt lohnt, ein Angebot abzugeben.

Wichtigste optische Mängel: Risse, Wasserflecken, Probleme mit dem Fundament, Zustand des Daches
Funktionale Grundlagen: Schlafzimmer, Badezimmer, Raumaufteilung, natürliches Licht, Sonnenausrichtung
Leistungsmerkmale: Wärmedämmung, Belüftung, Heizung, Schimmelbildung
Nachbarschaft: Lärm, Verkehr, Privatsphäre, Sicherheit, allgemeine Atmosphäre
Kosten: Grundsteuer, Gebühren der Eigentümergemeinschaft, Instandhaltungsauflagen
Zukunft: geplante Straßen- oder Infrastrukturänderungen, Entwicklungspotenzial nebenan
Verkaufsmethode: Privatverkauf, Auktion, Ausschreibung, Frist?

Denken Sie daran: Alle Aussagen von Immobilienmaklern oder Verkäufern sollten Sie zunächst als Orientierungshilfe und nicht als Fakt betrachten, bis sie unabhängig überprüft wurden. Viele Verkäufer kennen die Mängel ihrer eigenen Immobilien gar nicht. Selbst Neubauten können kostspielige Probleme aufweisen.

Als Käufer bevorzuge ich freihändige Verkäufe oder Verkäufe mit Fristsetzung. Dies gibt dem Käufer die Möglichkeit, ein Angebot mit einer umfassenden Due-Diligence-Prüfung abzugeben, was ich sehr schätze.

Worauf kommt es in Teil 2 an?

Gute Einkäufe erfolgen durch Distanz und sorgfältige Überlegung. Begeisterung ist angebracht, aber nicht vor dem Verkaufsteam. Gehen Sie diskret vor. Wissen ist Macht.

Denken Sie daran: Makler werden nur bei einem erfolgreichen Verkauf bezahlt. Nutzen Sie das. Auch niedrigere Angebote sind Angebote, und eine schnelle Barauszahlung kann bei Verkäufern Wunder wirken.

Spiele das Spiel bewusst, sonst wird es gegen dich gespielt.

Teil 3 behandelt Verhandlung und Angebotserstellung: wie man den Prozess kontrolliert und den Gewinnerfluch vermeidet.