Guía práctica para comprar propiedades en Nueva Zelanda: Parte 1

Llevo 25 años involucrado en la compra de propiedades en Nueva Zelanda, tanto para mí como para mis clientes. Esto es lo que he aprendido.

El proceso no es complicado. ¿Pero los roles y responsabilidades? Ahí es donde la mayoría de los compradores se quedan atascados, y donde Nueva Zelanda difiere de lo que quizás estés acostumbrado.

Esta es la Parte 1 de una guía de varias partes que explica quién está realmente de su lado y por qué comprenderlo puede marcar la diferencia.

Imagínese esto: usted entra a una casa abierta, conoce a un agente inmobiliario que lo saluda con una gran sonrisa de bienvenida y de repente se siente relajado, bienvenido y atendido.

En realidad, como todos los buenos vendedores, esperan que usted sea quien vaya a comprar esa casa, la que está en venta, por el precio más alto que pueda pagar, porque así es como funciona su comisión: en Nueva Zelanda entre el 2 y el 4% del precio de venta de la propiedad más impuestos.

En cuanto cruzas la puerta, te evalúan: tu riqueza percibida, tu seriedad, tu urgencia. Lo que podrías pagar. Puede que se equivoquen por completo, pero lo curioso es que la mayoría de los agentes sin experiencia siguen juzgando un libro por su portada. Por eso a veces no devuelven las llamadas, no hacen seguimiento y pierden compradores que realmente pueden hacer una transacción. Créeme, sucede a menudo, incluso en mercados tranquilos.

Son una sola persona, por lo que se centran en el comprador más probable, y el resto se pone en fila o pasa desapercibido.

Y sí, la mayoría de mis clientes genuinamente ricos visten de manera muy informal. No intentan impresionar a nadie. Todos los vendedores podrían aprender algo de eso.

El error que casi todo el mundo comete

Aquí es donde mucha gente se equivoca. Asumen que el agente inmobiliario trabaja para ellos, el comprador.

No lo son.

El proveedor los contrata y sus incentivos se ajustan a sus necesidades. Esto por sí solo no los hace poco confiables. Los convierte en vendedores del lado del proveedor.

Y aquí está el truco: una vez que eres incondicional, es tuyo. Con todo y problemas. En la vida real, no "devuelves" una casa como si fuera una chaqueta solo porque luego descubres que le faltan puntos.

Mi primera regla

Esto es lo que hago siempre, sin excepción.

Trato al agente inmobiliario como si fuera mi presentador. Me presenta la propiedad. Eso es todo.

Pueden decirme lo que les dijo el vendedor. Pueden mostrarme las características. Algunos darán opiniones, lo cual no deberían hacer, pero nunca las considero ciertas hasta verificarlas.

Porque incluso la mayoría de los vendedores desconocen que su propiedad tiene problemas. La mayoría de la gente ni siquiera sabe de qué está hecha su casa, y mucho menos cómo se construyó, qué se ha parchado, qué se ha aplazado, qué no se ha autorizado, qué está "bien" en verano y qué es horrible en invierno.

Mi trabajo como comprador, y es 100% mi responsabilidad, es realizar una diligencia debida exhaustiva. Esto incluye consultar con el ayuntamiento sobre cambios en la planificación y proyectos de infraestructura cerca de la propiedad. Incluye inspecciones de construcción y especialistas cuando sea necesario. Implica leer los documentos cuidadosamente, no leerlos por encima solo porque parezcan estar bien.

Contratos: protégete adecuadamente

La diligencia debida cuesta dinero. Inspecciones, especialistas, tiempo, asesores. No voy a hacer eso con la situación a punto de que me la quiten.

Entonces, negocio un acuerdo de compraventa que me favorece: un período de diligencia debida adecuado de al menos tres semanas (idealmente más), condiciones que realmente me den control y ninguna cláusula de cobro por parte del vendedor que le permita venderle a otra persona mientras hago mi tarea.

Lo que realmente saben los agentes inmobiliarios

Aquí hay algo que podría sorprenderte.

La gran mayoría de los agentes inmobiliarios no saben casi nada de casas. No entienden de construcción. No pueden distinguir con certeza una casa bien construida de una mal construida. No reconocen las señales de problemas que se esconden bajo la pintura fresca y la puesta en escena. Y no estoy señalando a los agentes solo por diversión. Muchos arquitectos tampoco sabrían cómo construir una casa de buena calidad, sostenible y saludable. La construcción es uno de los sectores menos educados y comprendidos del mundo, por eso ha evolucionado tan lentamente.

Los agentes conocen los precios. Saben qué se vendió y a cuánto precio. Saben cómo comercializar y gestionar una campaña.

¿Pero la casa en sí? ¿Lo que realmente estás comprando? A menudo no están más cualificados que tú para tasarla. A veces menos, porque no buscan problemas. Los problemas no les ayudan a vender.

Entonces, cuando un agente dice "bien construido", "sólido" o "sin problemas", comprenda lo que eso generalmente significa: nada.

Piensa en los agentes como pescadores: se concentran en la presa más grande. Si eres un comprador serio con un presupuesto amplio y listo para mudarte, llamarás la atención. Y te mostrarán sus propiedades primero, porque ahí es donde obtienen la mayor comisión. ¿Cínico? Claro. También es cierto.

La realidad del parque inmobiliario de Nueva Zelanda

Antes de enamorarte de algo, entiende qué es lo que estás comprando.

Las casas de Nueva Zelanda, como en muchos países, generalmente no son de alta calidad. Nuestras prácticas de construcción están décadas por detrás de las de los países líderes de Europa en cuanto a rendimiento térmico, gestión de la humedad, asequibilidad y calidad. Tenemos una enorme cantidad de viviendas que lucen bien y se ven espectaculares, pero que en la práctica tienen un rendimiento deficiente.

Es por esto que la mayoría de las casas se venden en verano, cuando estos problemas parecen desaparecer.

Si estás visitando una propiedad en enero, imagínatela en julio. Pregúntate: ¿cómo se sentirá esta casa cuando haga 8 grados afuera y llueva por tercera semana consecutiva? Porque probablemente sea entonces cuando vivas en ella.

Las fotos muestran la puesta en escena y la pintura recién pintada. No muestran paredes sin aislamiento, falta de ventilación, mantenimiento atrasado ni los problemas ocultos bajo las superficies.

Antes incluso de empezar a buscar

La mayoría de los compradores comienzan abriendo su sitio web inmobiliario favorito, escribiendo un suburbio del que han oído hablar y mirando las fotos.

En una hora, encontraron tres casas que les encantan. Todas al límite de su presupuesto. Todas en las afueras que todos desean. Todas con decenas de otras personas interesadas.

Empezaron con lo que se vende en lugar de lo que realmente necesitan. Dejaron que el mercado les marcara las expectativas.

¿Qué necesitas realmente? No lo que quieres. Lo que necesitas.

¿Cómo vivirás en esta casa un martes lluvioso de julio, en lugar de un sábado soleado de puertas abiertas? ¿Dónde rinde más tu presupuesto? ¿Qué tal si buscas un lugar menos obvio, en mejora en lugar de consolidado, donde compras calidad y espacio, no solo estatus?

Los agentes inmobiliarios no te preguntarán esto. Están vendiendo propiedades, no resolviendo tus objetivos a largo plazo.

El dinero

Si depende de la financiación local, hay algunas cosas que vale la pena tener en cuenta.

Los bancos neozelandeses son muy conservadores. Realizan pruebas de estrés a los préstamos frente a tasas de interés más altas. Si sus ingresos provienen del extranjero o son complejos, prepárese para muchas preguntas. Si no es residente, los préstamos pueden ser más difíciles y los depósitos pueden ser más altos.

Obtenga una preaprobación por escrito antes de empezar a buscar seriamente. Comprenda las condiciones. Y recuerde: los bancos entienden de dinero, no de propiedades.

Suelo decir que los bancos neozelandeses te prestan un paraguas cuando hace sol y te lo piden cuando llueve. Prepárate.

Si vienes del extranjero

Si puedes, pasa tiempo aquí primero. Alquila por seis meses. Nueva Zelanda se siente diferente viviendo aquí que de visita. El clima, el ritmo, las distancias: todo cambia cuando se trata de tu vida diaria.

Consulta también qué puedes comprar si no tienes visa de residente o no eres ciudadano neozelandés. Existen bastantes restricciones.

Si eres un kiwi que regresa

La Nueva Zelanda que dejaste hace 10 o 20 años no es la Nueva Zelanda a la que regresas. Los lugares y las comunidades han cambiado. Los precios han cambiado. Date tiempo para recalibrar tu situación antes de invertir una cantidad significativa de capital.

Agentes del comprador

Un agente del comprador trabaja para usted, no para el vendedor. Para quienes compran desde el extranjero o tienen poco tiempo, pueden ser valiosos.

La pregunta clave: ¿cómo se les paga?

¿Tarifa plana? Genial, alineado.

¿Porcentaje del precio de compra? ¡Cuidado, incentivo desalineado!

¿Pagado a través del vendedor? Posible conflicto.

Si contrata a alguien, pida por escrito la estructura de tarifas. Contrate a alguien que cobre por su tiempo y criterio, no por su gasto.

Tenga en cuenta que la mayoría de los agentes de compradores en Nueva Zelanda también son agentes inmobiliarios registrados. Esto podría generar dudas sobre a quién representan realmente.

En resumen, la primera parte

Antes de mirar una sola propiedad, comprenda esto:

El agente inmobiliario no está de tu lado. Legalmente no puede estarlo. Su trabajo, sus ingresos, sus obligaciones: todo depende del vendedor.

Usted es responsable de protegerse: diligencia debida, contratos adecuados y no dejarse llevar por la urgencia y la emoción.

Mi consejo: considere al agente inmobiliario como el presentador. Nada más.

Pronto redactaré la segunda parte. Abordará la búsqueda y visualización de propiedades: cómo ver más allá de la puesta en escena y detectar lo que realmente importa.