Guía práctica para comprar propiedades en Nueva Zelanda: Parte 2

Parte 2: Búsqueda y visualización de la propiedad

Ver más allá de la puesta en escena

Visitar una propiedad es un juego. Tú contra el vendedor y su agente. Dos partes que buscan resultados diferentes: tú quieres una propiedad, el vendedor quiere tu dinero.

Tu pago puede depender completamente de tu forma de jugar. Piensa en ello como en el póker. ¿Les mostrarías tu mano a los demás jugadores?

La mayoría de los compradores hacen precisamente eso. Entran en una casa abierta y lo transmiten todo: su entusiasmo, su presupuesto, su urgencia, su apego emocional. Han perdido antes de empezar.

Esta guía trata sobre cómo jugar mejor.

La experiencia escenificada

Lo primero que hay que entender: no estás viendo una casa. Estás viendo una producción. El aroma, la música, los muebles, la iluminación, el ritmo. Todo es deliberado. La puesta en escena existe para reducir la fricción y mantener el ritmo, no para ayudarte a tomar una mejor decisión.

Trate la presentación como ruido, no como señal.

Qué mirar realmente

Los muebles se van. El edificio se queda.

En una primera visita, me imagino el movimiento y el uso. ¿Qué tan bien se adapta el espacio a mis necesidades? ¿Qué hago normalmente que ahora mismo no puedo hacer?

Observo la altura de los techos, la orientación del edificio y de las ventanas, la luz natural con las luces apagadas, el nivel del suelo, las grietas y su ubicación, las vías de ventilación, el acceso a los servicios y el estado del tejado. Estas son señales que me indican si vale la pena invertir en una investigación más profunda.

Los compradores se obsesionan con las cocinas y los baños porque son emocionales y visuales. Además, son los elementos más fáciles de reemplazar. Ampliar una habitación es mucho más caro. La silicona nueva y la grifería nueva no me tranquilizan. Me hacen buscar con más ahínco.

La trampa del verano

La mayoría de las casas salen al mercado en verano, cuando la casa se siente aireada y cálida. Imagínese el invierno con las puertas plegables cerradas. ¿Qué mantiene la casa cálida y a la vez bien ventilada y saludable?

Ubicación: Lo que no puedes cambiar

"La ubicación lo es todo" se repite sin pensarlo bien. No se trata solo del nombre del barrio.

Es el ruido de la carretera en diferentes momentos. Es lo que se podría construir al lado. Son los caminos soleados y la futura sombra. Es lo que se ha aprobado cerca, no solo lo que existe hoy. Es la delincuencia en la zona, los vecinos problemáticos, el riesgo de inundaciones, la exposición al viento. ¿A qué distancia se puede comprar una pinta de leche?

Recomiendo visitarlas en diferentes momentos del día y de la semana, si es posible. Una buena casa en una ubicación comprometida siempre estará comprometida.

Lo que debemos recordar sobre las ubicaciones es que su estatus percibido cambia con el tiempo. Muchas zonas vírgenes se vuelven atractivas en algún momento, y estas ubicaciones pueden generar un retorno real de la inversión en plazos cortos. Las buenas ubicaciones también pueden tener la misma suerte, especialmente si están sobredesarrolladas, las escuelas pierden prestigio y la delincuencia aumenta. Suele surgir un patrón que puede seguirse fácilmente si se observa con atención y durante suficiente tiempo.

Jugando el juego

No comparto demasiado. No revelo mi presupuesto. No doy señales de urgencia. Dejo que el silencio haga parte del trabajo. El silencio anima a otros a hablar, y a veces dicen cosas útiles.

A veces indico que el precio de venta es un poco exagerado. No explico por qué. Los agentes sin experiencia suelen responder: "Bueno, el vendedor tiene margen de maniobra". Entonces me toca a mí: ¿en serio, cuánto?

Las segundas visitas son donde la mayoría de los compradores pierden la disciplina. Debería ser entonces cuando se trae a un constructor, se abren los paneles de acceso, se mira el techo y se hacen preguntas específicas y aburridas. Si se resisten al acceso, eso es información.

Las buenas casas toleran el escrutinio.

Recuerda, los agentes juegan el mismo juego. Te dirán todo tipo de cosas para que te mudes y pagues lo máximo posible. Hazles las mismas preguntas a los agentes de la competencia en la zona. Podrían darte una respuesta diferente, especialmente si operan en una zona más extensa.

Lista de verificación de visualización rápida

Esta no es una lista de verificación de diligencia debida. Son comprobaciones rápidas para ver si vale la pena hacer una oferta.

Problemas visuales importantes: grietas, manchas de agua, problemas con los cimientos, estado del techo.
Fundamentos funcionales: dormitorios, baños, flujo, luz natural, orientación solar
Rendimiento: aislamiento térmico, ventilación, calefacción, signos de moho.
Barrio: ruido, tráfico, privacidad, seguridad, ambiente general.
Costos: tasas, cuotas de la corporación, requisitos de mantenimiento
Futuro: planes de carreteras o cambios de infraestructura, potencial de desarrollo en las inmediaciones
Método de venta: ¿tratado privado, subasta, licitación, plazo límite?

Recuerde, cada respuesta que reciba de un agente o vendedor inmobiliario debe considerarse una guía, no un hecho, hasta que se verifique de forma independiente. Muchos vendedores ni siquiera conocen los problemas inherentes a sus propias propiedades. Incluso las casas nuevas presentan problemas costosos.

Como comprador, prefiero la venta por contrato privado o con plazo límite. Esto le da al comprador la oportunidad de presentar una oferta con un amplio periodo de diligencia debida, algo que valoro mucho.

En resumen, la segunda parte

Las buenas compras se hacen con desapego y proceso. Entusiasmese, pero no frente al equipo del vendedor. Juegue con cuidado. La información es poder.

Recuerda, los agentes solo cobran cuando hay una venta. Aprovecha eso. Incluso las ofertas más bajas son ofertas, y un acuerdo rápido en efectivo puede ser muy beneficioso para los vendedores.

Juega el juego conscientemente, o te lo jugarán en contra.

La Parte 3 cubre la negociación y la realización de ofertas: cómo controlar el proceso y evitar la maldición del ganador.