Mi occupo di acquisti immobiliari in Nuova Zelanda da 25 anni, sia per me stesso che per i miei clienti. Ecco cosa ho imparato.
Il processo non è complicato. Ma i ruoli e le responsabilità? È qui che la maggior parte degli acquirenti si blocca, e dove la Nuova Zelanda si differenzia da ciò a cui potresti essere abituato.
Questa è la prima parte di una guida in più parti che spiega chi è veramente dalla tua parte e perché capirlo può fare la differenza.
Immagina questa scena: entri in una casa aperta, incontri un agente immobiliare che ti accoglie con un grande sorriso di benvenuto e all'improvviso ti senti rilassato, accolto e accudito.
In realtà, come tutti i buoni venditori, sperano che sia tu ad acquistare questa casa, il loro annuncio, per il prezzo più alto che puoi essere convinto a pagare, perché è così che funziona la loro commissione: in Nuova Zelanda tra il 2 e il 4% del prezzo di vendita dell'immobile più le tasse.
Nel momento in cui varchi la soglia, ti valutano: la ricchezza percepita, la serietà, l'urgenza. Quanto potresti pagare. Potrebbero sbagliarsi di grosso, ma ecco il bello: la maggior parte degli agenti inesperti giudica ancora un libro dalla copertina. Ecco perché a volte non richiamano, non fanno follow-up e perdono acquirenti che possono effettivamente concludere una transazione. Credetemi, succede spesso, anche in mercati tranquilli.
Sono una sola persona, quindi si concentrano sull'acquirente più probabile, mentre gli altri si mettono in fila o passano inosservati.
E sì, la maggior parte dei miei clienti più facoltosi si veste in modo molto casual. Non cercano di impressionare nessuno. Tutti i venditori potrebbero imparare qualcosa da questo.
L'errore che quasi tutti commettono
È qui che molti sbagliano. Presumono che l'agente immobiliare lavori per loro, l'acquirente.
Non lo sono.
Sono coinvolti dal fornitore e i loro incentivi sono allineati di conseguenza. Questo di per sé non li rende inaffidabili. Li rende venditori a fianco del fornitore.
Ed ecco il punto: una volta che sei incondizionato, è tua. Problemi compresi. Nel mondo reale, non si "restituisce" una casa come si restituisce una giacca solo perché in seguito si scopre che ha dei punti mancanti.
La mia prima regola
Ecco cosa faccio sempre, senza eccezioni.
Per me l'agente immobiliare è solo un intermediario. Mi presenta l'immobile. Tutto qui.
Possono raccontarmi cosa ha detto loro il venditore. Possono mostrarmi le caratteristiche. Alcuni offrono opinioni, cosa che non dovrebbero fare, ma non le considero mai vere finché non le verifico.
Perché persino la maggior parte dei venditori non sa che la propria proprietà ha dei problemi. La maggior parte delle persone non sa nemmeno di cosa è fatta la propria casa, per non parlare di come è stata costruita, cosa è stato riparato, cosa è stato rinviato, cosa non è stato approvato, cosa è "buono" d'estate e cosa è pessimo d'inverno.
Il mio lavoro di acquirente, e ne sono responsabile al 100%, consiste in una due diligence approfondita. Questo include la verifica da parte del Comune di eventuali modifiche urbanistiche e progetti infrastrutturali in prossimità dell'immobile. Include ispezioni edilizie e l'intervento di specialisti quando necessario. Include la lettura attenta dei documenti, senza trascurare quelli che sembrano a posto.
Contratti: proteggiti adeguatamente
La due diligence costa denaro. Ispezioni, specialisti, tempo, consulenti. Non lo farò quando mi ritroverò con il tappeto pronto a essere tirato via da sotto i piedi.
Quindi, negozio un contratto di compravendita a mio favore: un adeguato periodo di due diligence di almeno tre settimane (idealmente di più), condizioni che mi diano effettivamente il controllo e nessuna clausola di incasso da parte del venditore che gli consenta di vendere a qualcun altro mentre io faccio i miei compiti.
Cosa sanno realmente gli agenti immobiliari
Ecco qualcosa che potrebbe sorprenderti.
La stragrande maggioranza degli agenti immobiliari non sa quasi nulla di case. Non capiscono l'edilizia. Non riescono a distinguere con certezza una casa ben costruita da una mal costruita. Non riconoscono i segnali di problemi nascosti sotto una nuova tinteggiatura e un allestimento curato. E non sto prendendo di mira gli agenti solo per divertimento. Anche molti architetti non saprebbero come costruire una casa di buona qualità, sostenibile e sana. L'edilizia è uno dei settori meno istruiti e compresi al mondo, ecco perché è stato così lento a evolversi.
Gli agenti conoscono i prezzi. Sanno cosa è stato venduto e a che prezzo. Sanno come fare marketing e come gestire una campagna.
Ma la casa in sé? La cosa che stai effettivamente comprando? Spesso non sono più qualificati di te per valutarla. A volte meno, perché non cercano problemi. I problemi non li aiutano a vendere.
Quindi, quando un agente dice "ben costruito", "solido" o "nessun problema", cerca di capire cosa significa di solito: niente.
Pensate agli agenti come ai pescatori: si concentrano sul boccone più grande. Se siete acquirenti seri con un budget elevato e pronti a traslocare, attirerete l'attenzione. E vi mostreranno prima i loro annunci, perché è lì che guadagnano la maggior parte delle commissioni. Cinico? Certo. Anche vero.
La realtà del patrimonio immobiliare della Nuova Zelanda
Prima di innamorarti di qualcosa, cerca di capire cosa stai comprando.
Le case in Nuova Zelanda, come in molti altri Paesi, non sono generalmente di alta qualità. Le nostre pratiche edilizie sono indietro di decenni rispetto ai Paesi leader in Europa in termini di prestazioni termiche, gestione dell'umidità, convenienza e qualità. Abbiamo un'enorme quantità di abitazioni che esteticamente sono belle e in foto sono splendide, ma che nella realtà hanno prestazioni scadenti.
Ecco perché la maggior parte delle case viene venduta in estate, quando questi problemi sembrano scomparire.
Se stai visitando una casa a gennaio, immaginala a luglio. Chiediti: come sarà questa casa quando fuori ci saranno 8 gradi e pioverà per la terza settimana di fila? Perché è allora che probabilmente ci vivrai.
Le foto mostrano la messa in scena e la tinteggiatura fresca. Non mostrano pareti non isolate, mancanza di ventilazione, manutenzione differita o i problemi nascosti sotto le superfici.
Prima ancora di iniziare a cercare
La maggior parte degli acquirenti inizia aprendo il proprio sito web immobiliare preferito, digitando il nome di un sobborgo di cui hanno sentito parlare e scorrendo le foto.
Nel giro di un'ora, hanno trovato tre case che "adorano". Tutte al massimo del loro budget. Tutte in periferia, come piace a tutti. Tutte con decine di altre persone che le stanno guardando.
Hanno iniziato con ciò che era in vendita invece che con ciò di cui avevano realmente bisogno. Hanno lasciato che fosse il mercato a definire le loro aspettative.
Di cosa hai veramente bisogno? Non desideri. Hai bisogno.
Come vivrai in questa casa in un martedì piovoso di luglio, e non in un sabato soleggiato in una casa aperta al pubblico? Dove spendi di più il tuo budget? E se cercassi un posto meno scontato, in fase di miglioramento piuttosto che consolidato, dove compri qualità e spazio, non solo un codice postale?
Gli agenti immobiliari non ti chiederanno questo. Stanno vendendo immobili, non risolvendo i tuoi obiettivi a lungo termine.
I soldi
Se fai affidamento sulla finanza locale, ecco alcune cose che vale la pena notare.
Le banche neozelandesi sono molto prudenti. Sottopongono i prestiti a stress test a fronte di tassi di interesse più elevati. Se il tuo reddito proviene dall'estero o è complesso, aspettati molte domande. Se non sei residente, ottenere prestiti può diventare più difficile e i depositi possono essere più elevati.
Ottieni una pre-approvazione scritta prima di iniziare a cercare seriamente. Comprendi le condizioni allegate. E ricorda: le banche si occupano di denaro, non di proprietà.
Dico spesso che le banche neozelandesi ti prestano un ombrello quando c'è il sole e te lo chiedono indietro quando piove. Preparati.
Se provieni dall'estero
Se puoi, trascorri del tempo qui per primo. Affitta per sei mesi. Vivere in Nuova Zelanda è diverso che visitarla. Meteo, ritmo, distanze: tutto cambia quando si vive la vita di tutti i giorni.
Controlla anche cosa puoi acquistare se non hai un visto di residenza o non sei cittadino neozelandese. Ci sono parecchie restrizioni.
Se sei un neozelandese di ritorno
La Nuova Zelanda che hai lasciato 10 o 20 anni fa non è la Nuova Zelanda in cui tornerai. Luoghi e comunità sono cambiati. I prezzi sono cambiati. Concediti il tempo di ricalibrarti prima di investire capitali significativi.
Agenti dell'acquirente
Un agente dell'acquirente lavora per te, non per il venditore. Per chi acquista dall'estero o ha poco tempo a disposizione, può essere prezioso.
La domanda chiave: come vengono pagati?
Tariffa fissa? Ottimo, allineato.
Percentuale del prezzo di acquisto? Attenzione, incentivo non allineato.
Pagato tramite il venditore? Potenziale conflitto.
Se ne utilizzi uno, assicurati che la struttura tariffaria sia scritta. Scegli qualcuno che ti faccia pagare in base al tempo e al giudizio, non in base a quanto spendi.
Si prega di notare che la maggior parte degli agenti immobiliari in Nuova Zelanda sono anche agenti immobiliari registrati. Questo potrebbe sollevare dubbi su chi rappresentino realmente.
A cosa si riduce la Parte 1
Prima di esaminare una singola proprietà, è importante comprendere quanto segue:
L'agente immobiliare non è dalla tua parte. Legalmente non può esserlo. Il suo lavoro, il suo reddito, i suoi obblighi: tutto è in linea con il venditore.
È tua responsabilità proteggerti: con la dovuta diligenza, stipulando contratti adeguati e non lasciandoti travolgere dall'urgenza e dalle emozioni.
Il mio consiglio è di considerare l'agente immobiliare come un semplice intermediario. Niente di più.
Presto scriverò la bozza della seconda parte. Riguarderà la ricerca e la visualizzazione delle proprietà: come andare oltre la fase di allestimento e individuare ciò che conta davvero.
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