La guida per gli esperti all'acquisto di immobili in Nuova Zelanda: Parte 2

Parte 2: Ricerca e visualizzazione della proprietà

Vedere oltre la messa in scena

Visitare un immobile è un gioco. Tu contro il venditore e il suo agente. Due parti che vogliono risultati diversi: tu vuoi un immobile, il venditore vuole i tuoi soldi.

Quanto paghi può dipendere interamente dal tuo modo di giocare. Pensalo come il poker. Mostreresti le tue carte agli altri giocatori?

La maggior parte degli acquirenti fa esattamente questo. Entrano in una casa aperta e raccontano tutto: il loro entusiasmo, il loro budget, la loro urgenza, il loro coinvolgimento emotivo. Hanno perso prima ancora di iniziare.

Questa guida ha come obiettivo quello di giocare meglio.

L'esperienza messa in scena

La prima cosa da capire è che non stai vedendo una casa. Stai assistendo a una produzione. Profumo, musica, arredamento, luci, tempi. Tutto deliberato. La messa in scena esiste per ridurre l'attrito e mantenere lo slancio, non per aiutarti a prendere una decisione migliore.

Tratta la presentazione come rumore, non come segnale.

Cosa guardare realmente

I mobili se ne vanno. L'edificio resta.

A una prima visione, immagino i movimenti e l'utilizzo. Quanto si adatta lo spazio alle mie esigenze? Cosa faccio normalmente che al momento non è possibile fare?

Osservo l'altezza dei soffitti, l'orientamento dell'edificio e delle finestre, la luce naturale a luci spente, i livelli dei pavimenti, le crepe e la loro posizione, i percorsi di ventilazione, l'accesso ai servizi, le condizioni del tetto. Questi sono segnali che mi dicono se vale la pena effettuare un'indagine più approfondita.

Gli acquirenti sono ossessionati da cucine e bagni perché sono emozionanti e visivi. Sono anche le cose più facili da sostituire. Ingrandire una stanza è molto più costoso. Silicone fresco e rubinetteria nuova non mi rassicurano. Mi fanno cercare di più.

La trappola estiva

La maggior parte delle case viene messa in vendita in estate, quando la casa è ariosa e calda. Immagina l'inverno con le finestre a soffietto chiuse. Cosa mantiene la casa calda, pur essendo adeguatamente ventilata e salubre?

Posizione: ciò che non puoi cambiare

"La posizione è tutto" viene ripetuto senza pensarci. Non è solo il nome del quartiere a farlo.

È il rumore della strada in momenti diversi. È ciò che potrebbe essere costruito accanto. Sono i percorsi del sole e le ombre future. È ciò che è stato approvato nelle vicinanze, non solo ciò che esiste oggi. È la criminalità nella zona, i vicini problematici, il rischio di inondazioni, l'esposizione al vento. Quanto lontano si può comprare una pinta di latte?

Consiglio di effettuare le visite in orari diversi del giorno e della settimana, se possibile. Una bella casa in una posizione compromessa sarà sempre compromessa.

Ciò che dobbiamo ricordare riguardo alle località è che il loro status percepito cambia nel tempo. Molte aree incontaminate diventano appetibili a un certo punto, e queste località possono offrire un reale ritorno sull'investimento in periodi di tempo più brevi. Anche le località più ambite possono cambiare, soprattutto se eccessivamente sviluppate, le scuole perdono prestigio e la criminalità aumenta. Di solito emerge uno schema che può essere facilmente seguito se si osserva attentamente e a lungo.

Giocare il gioco

Non condivido troppo. Non rivelo il budget. Non segnalo urgenza. Lascio che sia il silenzio a fare parte del lavoro. Il silenzio fa parlare gli altri, e a volte dicono cose utili.

A volte sottolineo che il prezzo richiesto è un po' esagerato. Non spiego perché. Gli agenti inesperti spesso rispondono "beh, il venditore ha un margine di manovra". Poi tocca a me: davvero, di quanto?

Le seconde visite sono il momento in cui la maggior parte degli acquirenti perde la disciplina. Dovrebbe essere il momento in cui si porta un costruttore, si aprono i pannelli di accesso, si guarda il tetto, si fanno domande specifiche e noiose. Se l'accesso è ostacolato, si tratta di informazioni.

Le buone case tollerano l'esame.

Ricorda, gli agenti stanno giocando allo stesso gioco. Ti diranno di tutto per convincerti a trasferirti e pagare il più possibile. Fai le stesse domande agli agenti concorrenti nella tua zona. Potrebbero darti una risposta diversa, soprattutto se operano in un'area più ampia.

Lista di controllo per la visualizzazione rapida

Questa non è la checklist per la due diligence. Sono controlli rapidi per verificare se vale la pena fare un'offerta.

Principali problemi visivi: crepe, macchie d'acqua, problemi alle fondamenta, condizioni del tetto
Nozioni di base funzionali: camere da letto, bagni, flusso, luce naturale, orientamento solare
Prestazioni: isolamento termico, ventilazione, riscaldamento, presenza di muffa
Quartiere: rumore, traffico, privacy, sicurezza, atmosfera generale
Costi: tariffe, quote condominiali, requisiti di manutenzione
Futuro: cambiamenti pianificati di strade o infrastrutture, potenziale sviluppo nelle vicinanze
Modalità di vendita: trattativa privata, asta, gara d'appalto, scadenza?

Ricordate, ogni risposta che sentite da un agente immobiliare o da un venditore dovrebbe essere considerata una guida, non un dato di fatto, finché non viene verificata in modo indipendente. Molti venditori non sono nemmeno a conoscenza dei problemi intrinseci dei loro immobili. Anche le case nuove presentano problemi costosi.

Come acquirente, preferisco la trattativa privata o la vendita con termine di scadenza. Questo offre all'acquirente l'opportunità di presentare un'offerta con un ampio periodo di due diligence, cosa che apprezzo molto.

A cosa si riduce la seconda parte

I buoni acquisti si fanno con distacco e metodo. Entusiasmati, ma non davanti al team del venditore. Giocati le tue carte con cura. L'informazione è potere.

Ricorda, gli agenti vengono pagati solo quando c'è una vendita. Sfruttalo. Anche le offerte più basse sono offerte, e un rapido pagamento in contanti può fare miracoli con i venditori.

Gioca consapevolmente, altrimenti sarai tu a giocare.

La terza parte riguarda la negoziazione e la formulazione di offerte: come controllare il processo ed evitare la maledizione del vincitore.