我在新西兰从事房产买卖已有25年，既为自己也为客户买卖房产。以下是我总结的一些经验。
流程并不复杂。但角色和责任划分呢？这才是大多数买家感到困惑的地方，也是新西兰与你可能习惯的模式不同之处。
这是系列指南的第一部分，内容涵盖谁才是真正站在你这边的人，以及为什么了解这一点至关重要。
想象一下：你走进一间开放参观的房子，遇到一位房地产经纪人，他面带热情洋溢的笑容迎接你，你突然感到放松、受欢迎、备受照顾。
实际上，像所有优秀的销售人员一样，他们希望你能买下这套房子（他们代理的房子），并且尽可能地提高价格，因为这就是他们的佣金计算方式：在新西兰，佣金为房产售价的 2% 到 4%，外加税费。
你一踏进门，他们就开始评估你：你的经济实力、购买意愿和紧迫感，以及你愿意支付的价格。他们的判断可能完全错误，但有趣的是：大多数经验不足的经纪人仍然会以貌取人。这就是为什么他们有时会不回电话、不跟进，从而错失真正有能力成交的买家。相信我，这种情况屡见不鲜，即使在市场低迷时期也是如此。
他们只有一个人，所以他们会专注于最有可能的购买者，而其他人则排队等候，或者被忽略。
没错，我那些真正富有的客户大多穿着很随意。他们并不想给人留下什么深刻印象。所有销售人员都应该向他们学习。
几乎每个人都会犯的错误
很多人在这方面都犯了错。他们以为房产经纪人是为他们（买家）服务的。
并非如此。
他们受雇于供应商，其利益也与供应商的利益相关。这本身并不能说明他们不可信，只能说明他们是供应商一方的销售人员。
关键在于：一旦你无条件地接受，它就属于你了。包括所有的问题在内。在现实世界中，你不会因为后来发现房子有缺针就把它像外套一样“退回去”。
我的第一条规则
我一直都是这样做的，从未例外。
我把房产经纪人当作介绍人。他们带我去看房。仅此而已。
他们可以告诉我供应商告诉他们的内容，也可以给我展示产品功能。有些人会发表意见，虽然他们不应该这样做，但我从不把这些意见当真，直到我核实清楚为止。
因为就连大多数卖家都不知道自己的房产存在问题。大多数人甚至不知道自己的房子是用什么材料做的，更不用说房子是怎么建造的，哪些地方修补过，哪些地方被拖延过，哪些地方未经许可，哪些地方夏天“还不错”冬天却糟糕透顶了。
作为买方，我的职责是进行彻底的尽职调查，这完全是我的责任。这包括查询市政部门关于房产附近规划变更和基础设施项目的通知，必要时进行房屋检查并咨询专家，认真阅读所有文件，而不是因为看起来没问题就草草了事。
合同：妥善保护自己
尽职调查需要花钱。包括检查、专家、时间、顾问等等。我可不想在随时可能被人抽走信任的情况下做这些事。
因此，我协商了一份对我有利的买卖协议：至少三周（最好更长）的适当尽职调查期，真正赋予我控制权的条款，以及没有卖方套现条款，允许他们在我做调查期间将房产卖给其他人。
房地产经纪人究竟知道些什么
这件事或许会让你感到惊讶。
绝大多数房地产经纪人对房屋几乎一无所知。他们不懂建筑，无法准确判断房屋的优劣。他们也看不出粉刷一新的房屋和精心布置的房屋背后隐藏的问题。我并非无缘无故地针对经纪人。许多建筑师也不知道如何建造高质量、可持续且健康的房屋。建筑业是世界上知识普及程度最低、理解最匮乏的行业之一，这也是它发展如此缓慢的原因。
经纪人了解价格。他们知道哪些房产售出，售价多少。他们懂得如何进行市场营销和开展推广活动。
但房子本身呢？你真正要买的那件东西呢？他们往往并不比你更有资格评估它。有时甚至更糟，因为他们并不在意房子的问题。问题不利于房子出售。
所以，当经纪人说“结构良好”、“坚固”或“没有问题”时，要明白这通常意味着什么：什么都没有。
把房产经纪人想象成渔夫：他们专注于最大的鱼群。如果你是一位预算充足、准备搬家的诚意买家，他们就会优先考虑你。他们会先给你看他们自己的房源，因为那是他们佣金最高的。听起来很愤世嫉俗？当然。但也确实如此。
新西兰住房存量的现状
在爱上任何事物之前，请先了解你所购买的是什么。
和许多国家一样，新西兰的房屋质量普遍不高。我们在隔热性能、湿度控制、价格和质量方面，建筑水平比欧洲领先国家落后了几十年。我们有大量房屋外观精美，拍照效果也很好，但实际使用效果却很差。
这就是为什么大多数房屋都在夏季售出，因为这些问题似乎在夏季消失了。
如果你一月份去看房，不妨想象一下七月份的样子。问问自己：当室外温度只有8度，而且连续下了三周的雨时，这房子会是什么感觉？因为你很可能就是在那种情况下住在里面的。
照片展示的是装修效果和新粉刷的墙面，却没有展现未隔热的墙壁、通风不良、长期缺乏维护，以及隐藏在表面之下的问题。
在你开始寻找之前
大多数购房者首先会打开他们最喜欢的房地产网站，输入他们听说过的郊区名称，然后浏览照片。
不到一个小时，他们就找到了三套“心仪”的房子。这三套房子都在他们的预算上限之内。这三套房子都位于人人向往的郊区。而且每套房子都有几十个人在看房。
他们首先考虑的是市场上出售的商品，而不是自己真正需要的。他们让市场决定了他们的预期。
你真正需要的是什么？不是想要的，是需要的。
七月一个阴雨绵绵的星期二，你打算怎么住在这栋房子里？而不是在阳光明媚的星期六去参观开放日的时候。你的预算在哪里最划算？如果你去一些不那么显眼的地方，寻找正在改造而非已经建成的房子，购买的是品质和空间，而不仅仅是邮政编码，又会怎么样呢？
房地产经纪人不会问你这个问题。他们的目标是卖房，而不是解决你的长期目标。
钱
如果你依赖本地金融，有几点值得注意。
新西兰的银行非常保守。他们会对贷款进行压力测试，以评估其在高利率环境下的表现。如果您的收入来自海外或情况复杂，请做好被问及诸多问题的准备。如果您是非居民，贷款难度会更大，存款要求也会更高。
在认真开始看房之前，务必先获得书面预批。务必了解附加条款。记住：银行只懂钱，不懂房产。
我常说，新西兰的银行会在晴天借给你伞，下雨天则要你还回去。做好准备吧。
如果你来自海外
如果可以的话，先在这里待一段时间。租房住六个月。在新西兰生活和来这里旅游的感觉截然不同。天气、生活节奏、距离：当这一切都成为你的日常生活时，你会感受到完全不同的滋味。
此外，如果您没有居民签证或不是新西兰公民，也请查看您可以购买哪些商品。限制相当多。
如果你是一名返乡的新西兰人
你10年或20年前离开的新西兰，已不再是你即将回归的新西兰。地方和社区都发生了变化，物价也发生了变化。在投入大量资金之前，给自己一些时间重新调整。
买方经纪人
买方经纪人代表您的利益，而不是卖方的利益。对于海外购房者或时间有限的购房者来说，买方经纪人的作用尤为重要。
关键问题是：他们如何获得报酬？
固定费用？太好了，没问题。
按购买价格的百分比计算？小心，这会导致激励机制错位。
由卖方支付？可能存在利益冲突。
如果你要聘请专业人士，务必将费用结构以书面形式确认。选择按时间、按判断收费的专业人士，而不是按你消费金额收费的。
请注意，新西兰大多数买方代理同时也是注册房地产经纪人。这可能会引发人们对他们真正代表谁的疑问。
第一部分归根结底是……
在查看任何房产之前，请先了解这一点：
房产经纪人并非站在你这边。他们依法不能站在你这边。他们的工作、收入、义务：一切都与卖方利益一致。
你有责任保护自己：尽职调查、签订合适的合同，并且不要被紧迫感和情绪所左右。
我的建议是，把房产经纪人看作是介绍人，仅此而已。
我很快会写第二部分。这部分内容将涵盖寻找和看房：如何看穿房屋的装饰，发现真正重要的东西。
