La guida definitiva all'acquisto di un immobile in Nuova Zelanda: Parte 2

Parte 2: Ricerca e visione degli immobili

Guardare oltre la messa in scena

Visitare un immobile è un gioco. Tu contro il venditore e il suo agente. Due parti che desiderano risultati diversi: tu vuoi l'immobile, il venditore vuole i tuoi soldi.

Quanto paghi può dipendere interamente da come giochi. Pensa al poker. Mostreresti le tue carte agli altri giocatori?

La maggior parte degli acquirenti fa proprio questo. Entrano in una casa in vendita e ostentano tutto: il loro entusiasmo, il loro budget, la loro urgenza, il loro coinvolgimento emotivo. Hanno perso prima ancora di iniziare.

Questa guida ha lo scopo di aiutarti a giocare meglio.

L'esperienza messa in scena

La prima cosa da capire è questa: non state vedendo una casa. State assistendo a una messa in scena. Odore, musica, arredamento, illuminazione, tempismo. Tutto studiato nei minimi dettagli. L'allestimento serve a ridurre gli attriti e a mantenere lo slancio, non ad aiutarvi a prendere una decisione migliore.

Considera la presentazione come rumore, non come segnale.

Cosa guardare effettivamente

I mobili se ne vanno. L'edificio resta.

A una prima occhiata, immagino il movimento e l'utilizzo dello spazio. Quanto si adatta alle mie esigenze? Quali attività svolgo abitualmente che al momento non possono essere svolte in questo spazio?

Analizzo l'altezza dei soffitti, l'orientamento dell'edificio e delle finestre, la luce naturale con le luci spente, i livelli dei pavimenti, le crepe e la loro posizione, i percorsi di ventilazione, l'accesso agli impianti e le condizioni del tetto. Questi sono segnali che mi indicano se un'indagine più approfondita vale la spesa.

Gli acquirenti sono ossessionati da cucine e bagni perché sono ambienti che suscitano emozioni e hanno un forte impatto visivo. Sono anche gli elementi più facili da sostituire. Ampliare una stanza è molto più costoso. Silicone nuovo e rubinetteria nuova non mi rassicurano, anzi, mi spingono a cercare con più attenzione.

La trappola estiva

La maggior parte delle case viene messa in vendita d'estate, quando l'ambiente è arioso e caldo. Immaginate l'inverno con le porte a soffietto chiuse. Cosa mantiene la casa calda, garantendo al contempo una corretta ventilazione e salubrità?

Posizione: ciò che non puoi cambiare

L'affermazione "La posizione è tutto" viene ripetuta senza un'adeguata riflessione. Non si tratta solo del nome del quartiere.

È il rumore della strada in diversi momenti. È ciò che potrebbe essere costruito accanto. Sono le traiettorie del sole e l'ombreggiamento futuro. È ciò che è stato approvato nelle vicinanze, non solo ciò che esiste oggi. È la criminalità nella zona, i vicini problematici, il rischio di alluvioni, l'esposizione al vento. Quanto lontano bisogna andare per comprare un litro di latte?

Consiglio di visitarla in momenti diversi della giornata e della settimana, se possibile. Una bella casa in una posizione non ideale rimarrà sempre tale.

Ciò che dobbiamo ricordare riguardo alle località è che il loro status percepito cambia nel tempo. Molte aree incontaminate diventano desiderabili a un certo punto, e queste località possono offrire un reale ritorno sull'investimento in periodi più brevi. Anche le buone località possono subire il contrario, soprattutto se vengono eccessivamente urbanizzate, le scuole perdono prestigio e la criminalità aumenta. Di solito emerge uno schema che può essere facilmente individuato se si osserva con attenzione e per un periodo sufficientemente lungo.

Giocare la partita

Non condivido troppe informazioni. Non rivelo il budget. Non trasmetto urgenza. Lascio che il silenzio faccia parte del lavoro. Il silenzio fa parlare gli altri, e a volte dicono cose utili.

A volte faccio notare che il prezzo richiesto è un po' eccessivo. Non spiego il perché. Gli agenti immobiliari inesperti spesso rispondono: "Beh, il venditore ha margine di manovra". A quel punto tocca a me: davvero, di quanto?

La seconda visita è il momento in cui la maggior parte degli acquirenti perde la disciplina. È in questa fase che dovreste farvi accompagnare da un muratore, aprire i pannelli di accesso, dare un'occhiata al tetto e porre domande specifiche, anche quelle più banali. Se qualcuno si oppone all'accesso, si tratta di un'informazione preziosa.

Le buone case tollerano un esame accurato.

Ricorda, tutti gli agenti immobiliari giocano allo stesso gioco. Ti diranno di tutto pur di convincerti a traslocare e a pagare il più possibile. Poni le stesse domande anche ad altri agenti immobiliari della zona. Potrebbero darti una risposta diversa, soprattutto se operano in un'area più vasta.

Lista di controllo per una rapida visualizzazione

Questa non è una lista di controllo per la due diligence. Si tratta di verifiche rapide per capire se vale la pena fare un'offerta.

Principali problemi visivi: crepe, macchie d'acqua, problemi alle fondamenta, condizioni del tetto
Elementi funzionali di base: camere da letto, bagni, disposizione degli spazi, luce naturale, orientamento solare
Prestazioni: isolamento termico, ventilazione, riscaldamento, segni di muffa
Quartiere: rumore, traffico, privacy, sicurezza, atmosfera generale
Costi: tasse, spese condominiali, costi di manutenzione
Futuro: modifiche stradali o infrastrutturali pianificate, potenziale di sviluppo nelle vicinanze
Modalità di vendita: trattativa privata, asta, gara d'appalto, scadenza?

Ricordate che ogni risposta che ricevete da un agente immobiliare o da un venditore deve essere considerata una guida, non un dato di fatto, finché non viene verificata in modo indipendente. Molti venditori non sono nemmeno a conoscenza dei problemi intrinseci delle proprie proprietà. Persino le case di nuova costruzione possono presentare problemi costosi.

In qualità di acquirente, preferisco la trattativa privata o la vendita con scadenza prefissata. Questo offre all'acquirente la possibilità di presentare un'offerta con un periodo di due diligence approfondito, aspetto che apprezzo molto.

A cosa si riduce la Parte 2

Gli acquisti azzeccati si fanno con distacco e attenzione al processo. Entusiasmatevi, ma non davanti al team del fornitore. Giocate le vostre carte con cautela. L'informazione è potere.

Ricorda, gli agenti vengono pagati solo quando la vendita va a buon fine. Sfrutta questa opportunità. Anche le offerte più basse sono pur sempre offerte, e un pagamento in contanti rapido può fare miracoli con i venditori.

Gioca consapevolmente, altrimenti la partita giocherà a tuo sfavore.

La terza parte tratta della negoziazione e della formulazione delle offerte: come controllare il processo ed evitare la maledizione del vincitore.