Guía para iniciados sobre la compra de propiedades en Nueva Zelanda: Parte 2

Parte 2: Búsqueda y visita de propiedades

Ver más allá de la puesta en escena

Visitar una propiedad es como un juego. Tú contra el vendedor y su agente. Dos partes que buscan resultados diferentes: tú quieres la propiedad, el vendedor quiere tu dinero.

El precio que pagues dependerá totalmente de cómo juegues. Piensa en ello como en el póker. ¿Le mostrarías tus cartas a los demás jugadores?

La mayoría de los compradores hacen exactamente eso. Entran en una casa en venta y lo dejan todo claro: su entusiasmo, su presupuesto, su urgencia, su apego emocional. Ya han perdido antes de empezar.

Esta guía trata sobre cómo jugar mejor.

La experiencia escenificada

Lo primero que hay que entender: no estás viendo una casa, sino una puesta en escena. El olor, la música, el mobiliario, la iluminación, el ritmo… todo es deliberado. La puesta en escena sirve para reducir la fricción y mantener el ritmo, no para ayudarte a tomar mejores decisiones.

Trate la presentación como ruido, no como señal.

Qué es lo que realmente hay que mirar

Los muebles se van. El edificio se queda.

En una primera visita, me imagino el movimiento y el uso del espacio. ¿Se adapta bien a mis necesidades? ¿Qué actividades suelo realizar que actualmente no se pueden llevar a cabo?

Analizo la altura de los techos, la orientación del edificio y de las ventanas, la luz natural con las luces apagadas, los niveles del suelo, las grietas y su ubicación, las vías de ventilación, el acceso a las instalaciones y el estado del tejado. Estos son indicadores que me permiten determinar si merece la pena realizar una investigación más exhaustiva.

Los compradores se obsesionan con las cocinas y los baños porque son elementos emocionales y visuales. Además, son las cosas más fáciles de reemplazar. Ampliar una habitación es mucho más caro. El silicón nuevo y la grifería nueva no me dan confianza. Me hacen buscar con más ahínco.

La trampa del verano

La mayoría de las casas salen al mercado en verano, cuando se sienten frescas y cálidas. Imagínese el invierno con las puertas plegables cerradas. ¿Qué mantiene la casa caliente a la vez que bien ventilada y saludable?

Ubicación: Lo que no puedes cambiar

La frase "La ubicación lo es todo" se repite sin reflexión. No se trata solo del nombre del suburbio.

Es el ruido del tráfico a diferentes horas. Es lo que podrían construir al lado. Son las trayectorias del sol y las futuras sombras. Es lo que se ha aprobado cerca, no solo lo que existe hoy. Es la delincuencia en la zona, los vecinos problemáticos, el riesgo de inundaciones, la exposición al viento. ¿A qué distancia se puede comprar un litro de leche?

Recomiendo visitarla en diferentes momentos del día y de la semana, si es posible. Una buena casa en una ubicación poco favorable siempre tendrá sus inconvenientes.

Lo que debemos recordar sobre las ubicaciones es que su estatus percibido cambia con el tiempo. Muchas zonas vírgenes se vuelven atractivas en algún momento, y estas ubicaciones pueden ofrecer un retorno de inversión real en periodos más cortos. Las buenas ubicaciones también pueden experimentar el efecto contrario, especialmente si se urbanizan en exceso, las escuelas pierden prestigio y la delincuencia aumenta. Generalmente, existe un patrón emergente que se puede identificar fácilmente si se observa con atención y durante el tiempo suficiente.

Jugando al juego

No comparto demasiada información. No revelo mi presupuesto. No doy señales de urgencia. Dejo que el silencio haga su trabajo. El silencio invita a hablar a los demás, y a veces dicen cosas útiles.

A veces indico que el precio de venta es un poco elevado. No explico por qué. Los agentes inexpertos suelen responder: "Bueno, el vendedor tiene margen de maniobra". Entonces me toca a mí preguntar: ¿En serio, cuánto más?

En la segunda visita es donde la mayoría de los compradores pierden la disciplina. Este debería ser el momento de ir acompañado de un constructor, abrir los paneles de acceso, mirar el techo y hacer preguntas específicas, por más difíciles que parezcan. Si se resisten al acceso, esa es información valiosa.

Las buenas casas toleran el escrutinio.

Recuerda que los agentes inmobiliarios juegan al mismo juego. Te dirán todo tipo de cosas para que te mudes y pagues lo máximo posible. Haz las mismas preguntas a otros agentes de la zona. Puede que te den una respuesta diferente, sobre todo si operan en una zona más amplia.

Lista de verificación de visualización rápida

Esto no es una lista de verificación para el análisis exhaustivo. Son comprobaciones rápidas para determinar si vale la pena presentar una oferta.

Principales problemas visuales: grietas, manchas de agua, problemas en los cimientos, estado del techo.
Elementos funcionales básicos: dormitorios, baños, distribución del espacio, luz natural, orientación solar.
Rendimiento: aislamiento térmico, ventilación, calefacción, signos de moho.
Barrio: ruido, tráfico, privacidad, seguridad, ambiente general
Costes: tasas, gastos de comunidad, gastos de mantenimiento
Futuro: cambios previstos en carreteras o infraestructuras, potencial de desarrollo en las inmediaciones.
Método de venta: ¿negociación privada, subasta, licitación, fecha límite?

Recuerda que toda respuesta que recibas de un agente inmobiliario o vendedor debe considerarse una guía, no una verdad absoluta, hasta que la verifiques de forma independiente. Muchos vendedores ni siquiera conocen los problemas inherentes a sus propias propiedades. Incluso las viviendas nuevas pueden presentar problemas costosos.

Como comprador, prefiero la venta mediante negociación privada o con fecha límite. Esto le brinda al comprador la oportunidad de presentar una oferta con un amplio período de diligencia debida, algo que valoro mucho.

En qué consiste la segunda parte

Las buenas compras se realizan con objetividad y siguiendo un proceso riguroso. Emociónate, pero no delante del equipo del vendedor. Sé discreto. La información es poder.

Recuerda que los agentes solo cobran cuando se realiza una venta. Aprovecha eso. Incluso las ofertas más bajas son ofertas, y un pago rápido en efectivo puede ser muy beneficioso para los vendedores.

Juega con consciencia, o te jugarán a ti.

La tercera parte trata sobre la negociación y la formulación de ofertas: cómo controlar el proceso y evitar la maldición del ganador.