Una guía práctica y honesta para familias que consideran Nueva Zelanda como residencia principal, para comprar una segunda vivienda o como plan B a largo plazo.
Me mudé a Nueva Zelanda desde el Reino Unido hace 25 años. Dejé el negocio que había creado en Londres, me despedí de amigos cercanos y aposté, con toda la razón, a que Nueva Zelanda sería un lugar mejor para criar una familia. En general, acerté.
Desde entonces, he fundado varias empresas, entre ellas Privé | New Zealand's private property office. Llevamos más de dos décadas ayudando a familias internacionales a adquirir propiedades ya construidas y a construir algunas de las mejores casas del país, trabajando exclusivamente para los compradores y cobrando únicamente por nuestro tiempo y criterio, sin comisiones ni intereses ocultos. No vendemos propiedades. No nos interesa qué propiedad compre ni a qué precio. Nuestro único trabajo es ayudarle a tomar la decisión correcta. ¡Fin de la promoción!
Durante ese tiempo, he visto llegar a familias internacionales con serias intenciones y cometer costosos errores que eran totalmente evitables, casi siempre porque su primera llamada fue a un agente inmobiliario cuya obligación legal es con el vendedor, no con ellos, los compradores. Todavía me asombra la cantidad de gente local que no entiende esto.
Esta guía es mi opinión sincera. No es un folleto turístico ni un documento legal. Es lo que les cuento a las personas en privado cuando me preguntan si Nueva Zelanda les conviene y cómo planificar su viaje en caso afirmativo.
Las normas que regulan la compra de propiedades por parte de compradores internacionales en Nueva Zelanda han cambiado de forma significativa. Sin embargo, el cambio es más limitado de lo que sugieren los titulares, y el proceso práctico es más complejo de lo que muchos esperan. Si ha leído recientemente que Nueva Zelanda ha levantado la prohibición a los compradores extranjeros, no se preocupe. La prohibición no se ha levantado por completo. Se ha abierto una puerta, pero es una puerta específica, con una llave específica, para un tipo específico de comprador.
Permítanme explicarles lo que realmente está sucediendo.
Un poco de contexto
En 2018, el entonces gobierno laborista introdujo lo que se describió en términos generales como una "prohibición para compradores extranjeros". La intención era frenar un mercado inmobiliario donde se culpaba al capital extranjero de haber disparado los precios hasta hacerlos inalcanzables para los neozelandeses comunes. La legislación no fue tan drástica como su nombre sugería. Los australianos y singapurenses quedaron exentos en gran medida, y se mantuvieron diversas vías de autorización. Pero para la mayoría de los compradores internacionales, la puerta se cerró de facto. En realidad, esta prohibición solo afectó al segmento más exclusivo del mercado, al que el 99% de los neozelandeses no podía acceder de todos modos, por lo que, en opinión de muchos, se trató de otra política mal concebida.
Avancemos hasta diciembre de 2025. La economía de Nueva Zelanda lleva varios años bajo una fuerte presión. La emigración ha alcanzado niveles récord: más de 130.000 personas abandonaron el país solo en el año que finalizó en abril de 2025, la mayoría de ellas ciudadanos neozelandeses. El gobierno actual ha estado trabajando activamente para atraer inversores internacionales de alto patrimonio, y se encontró en una situación incómoda: había relanzado un programa de visados para inversores diseñado para atraer capital importante, pero los solicitantes no podían comprar una vivienda en el país. Una estrategia difícil de implementar y, una vez más, mal concebida.
El resultado fue una enmienda a la Ley de Inversiones en el Extranjero, aprobada con carácter de urgencia en diciembre de 2025 y que entró en vigor el 6 de marzo de 2026.
Entonces, ¿quién puede comprarlo?
Aquí es donde conviene ser preciso, porque la respuesta difiere significativamente dependiendo de dónde seas y qué tengas en mente.
Los ciudadanos neozelandeses pueden comprar libremente en cualquier lugar, sin restricciones. Esto aplica tanto si residen en el país como si no. Obtener la ciudadanía neozelandesa para los residentes comunes también es relativamente fácil.
Los ciudadanos australianos y singapurenses que residen habitualmente en Nueva Zelanda pueden comprar propiedades residenciales y de ocio estándar sin necesidad de obtener el consentimiento de la Oficina de Inmigración y Expatriados (OIO), y no existe un precio mínimo de compra. Si aún no son residentes habituales (es decir, si poseen una visa AIP), sí necesitan el consentimiento de la OIO para comprar. Además, si la propiedad se considera de "algo sensible" (ubicada en una isla, junto a una playa, río, lago o área de conservación), se requiere el consentimiento de la OIO independientemente del estatus de residencia. Consulte este artículo aquí.
Los titulares de una visa de residencia en Nueva Zelanda pueden comprar libremente, pero solo si cumplen con la definición legal de "residente habitual". Esta definición es más específica de lo que la mayoría de la gente supone: se debe tener una visa de residencia vigente, haber vivido efectivamente en Nueva Zelanda durante los 12 meses inmediatamente anteriores a la transacción y haber permanecido en el país durante más de 183 días de esos 12 meses. Muchos recién llegados con una visa de residencia aún no cumplen con este requisito, aunque crean que sí.
Si usted posee una visa de residencia pero aún no reside habitualmente en Nueva Zelanda, puede solicitar a la Oficina de Inversiones en el Extranjero (OIO) autorización para comprar o construir una vivienda. Dicha autorización está sujeta a condiciones: debe mudarse a la propiedad como su residencia principal dentro de los tres meses posteriores a su llegada a Nueva Zelanda, y debe permanecer en el país durante más de 183 días al año a partir de la fecha de concesión de la autorización. Quienes se encuentren en esta situación deben buscar asesoramiento legal específico antes de determinar a qué categoría pertenecen.
El resto de los compradores , es decir, la mayoría de los compradores internacionales, son quienes complican las cosas. Y es ahí donde el cambio de diciembre de 2025 cobra importancia.
La nueva vía: la visa AIP y el umbral de 5 millones de dólares.
La enmienda introduce una nueva excepción significativa. Los titulares del visado Active Investor Plus (AIP), el programa de residencia para inversores de Nueva Zelanda, a veces denominado visado dorado, ahora pueden comprar o construir una propiedad residencial valorada en 5 millones de dólares neozelandeses o más.
Esto es significativo. Además, es muy específico.
La visa AIP requiere una inversión mínima de NZ$5 millones en empresas o fondos neozelandeses que cumplan con los requisitos. Esta inversión es independiente de la compra de la propiedad. Por lo tanto, si usted ingresa a través de la Categoría de Crecimiento de la AIP, deberá invertir un mínimo de NZ$10 millones en total: $5 millones en inversiones que cumplan con los requisitos y $5 millones o más para la propiedad.
El proceso de aprobación de la OIO para estas compras es ágil y generalmente se resuelve en cinco días hábiles, con tarifas de solicitud de NZ$2040 para una vivienda existente y NZ$3500 para una de nueva construcción. Cada solicitud se evalúa según un criterio de interés nacional, que considera si la compra podría ser contraria a los intereses de Nueva Zelanda, incluyendo la proximidad a infraestructura nacional sensible, como instalaciones de defensa. En la práctica, la gran mayoría de las compras residenciales estándar superan este criterio en la primera etapa sin problemas. Si bien se trata de un filtro real, para una compra de vivienda sencilla en una ubicación normal, es poco probable que genere dificultades.
La propiedad no debe clasificarse como terreno sensible, a menos que obtenga un consentimiento OIO independiente y más sustancial. Y aquí radica la dificultad práctica: muchas de las propiedades más codiciadas de Nueva Zelanda son sensibles. Fincas frente al mar, grandes extensiones de terreno para disfrutar de la vida, retiros costeros sobre Queenstown, propiedades con acceso a lagos o ríos. Todas ellas conllevan un escrutinio adicional, evaluado según el criterio de "beneficio para Nueva Zelanda". Es posible obtenerlo, pero requiere una solicitud estructurada y el asesoramiento especializado adecuado. No dé por sentado que, por cumplir con los requisitos del programa AIP, cualquier propiedad que desee se le concederá automáticamente.
Cabe destacar que el umbral mínimo de compra de 5 millones de dólares neozelandeses no se aplica a los compradores australianos y singapurenses. Este requisito es específico del programa de visados AIP.
Además, solo se puede poseer una propiedad residencial adquirida bajo estas reglas a la vez. No hay límite de valor, pero sí de cantidad.
La realidad del mercado inmobiliario: lo que los agentes no te contarán.
Quiero ser directo, porque es algo sobre lo que he escrito extensamente en otros lugares y que se aplica con especial fuerza a los compradores internacionales que no están familiarizados con el funcionamiento del mercado inmobiliario de Nueva Zelanda.
Cuando usted contacta con un agente inmobiliario en Nueva Zelanda, ya sea en una jornada de puertas abiertas, mediante una consulta o por correo electrónico, dicho agente está legalmente obligado a representar al vendedor, no a usted. Su deber fiduciario recae íntegramente sobre el vendedor. Su comisión aumenta con el precio de venta. Sus intereses financieros y los suyos son incompatibles.
Esto no es una crítica al sector inmobiliario, sino un punto que usted, como comprador potencial, debe comprender al 100%.
Las comisiones en Nueva Zelanda han aumentado considerablemente. Lo que antes se negociaba en torno al 2%, ahora se presenta cada vez más como un 4% más IVA en los mercados urbanos de lujo, a veces incluso más, además de gastos administrativos adicionales. En una propiedad de NZ$5 millones, esto supone NZ$200.000 antes de impuestos, que normalmente se suman a los gastos de marketing que el vendedor ya ha financiado por separado. No existe justificación estructural para este nivel de comisión en relación con el servicio prestado, y los vendedores deberían negociar con confianza. La primera cifra que se menciona no es la única opción. Hay agentes inmobiliarios muy buenos que cobran comisiones más competitivas, así que los vendedores deben comparar precios, porque es el comprador quien realmente asume ese coste.
Para los compradores internacionales, en particular aquellos que llegan con un capital considerable, desconocen la dinámica del mercado local y quizás operan a través de intérpretes o intermediarios, el riesgo de pagar de más es real. El mercado está relativamente lento en general, y aún más en el segmento premium en algunas áreas clave. Esto debería jugar a su favor.
Por eso es importante contar con representación independiente para el comprador. En mi opinión, no me refiero a un agente inmobiliario que cobra una comisión basada en el precio de compra, ya que esa estructura genera un conflicto de intereses: la persona contratada para proteger sus intereses gana más si usted gasta más. Me refiero a un asesoramiento verdaderamente independiente, con una tarifa fija, sin ninguna preferencia financiera entre una operación de 5 millones de dólares y una de 7 millones.
Realice su propia investigación exhaustiva. Busque asesoramiento legal independiente. Solicite una inspección independiente del edificio. Hable con los urbanistas municipales sobre la zonificación y la infraestructura planificada en las cercanías. Verifique las restricciones de inundación, las implicaciones para el seguro y si existen restricciones de intensificación que puedan alterar el carácter del vecindario. Estos pasos tienen un costo mínimo en comparación con la magnitud de la transacción y, además, pueden brindarle motivos legítimos para renegociar.
Aspectos importantes que todo comprador debe conocer sobre la tasación de propiedades.
Cuando un vendedor piensa en vender su casa a través de un agente inmobiliario en Nueva Zelanda, suele obtener dos o tres tasaciones de la propiedad por parte de posibles agentes, las cuales influyen considerablemente en el precio que el agente estima que podría alcanzar la propiedad en el mercado actual. Aquí es donde entra en juego la competencia: un agente experimentado y honesto podría tasar una propiedad en 6 millones de dólares, mientras que otro podría ofrecer 8 millones para intentar conseguir la venta. Esto genera varios problemas: crea falsas expectativas en el vendedor y, además, establece un precio de venta posiblemente irreal. Un comprador que no conoce el mercado podría pensar que este es el precio correcto, mientras que un comprador experimentado sabría que está excesivamente inflado. Esto también significa que muchas propiedades simplemente no se venden y el vendedor queda frustrado.
Un ejemplo de esto ocurrió la semana pasada: recibimos un correo electrónico de un agente inmobiliario promocionando una nueva propiedad. Llamé al agente y pregunté por el precio de venta, ya que tenemos un cliente interesado en esa ubicación y tipo de propiedad. Me dijeron que probablemente se podría adquirir por 11 millones de dólares. Investigué rápidamente la propiedad y descubrí que había estado anunciada por otra agencia inmobiliaria hace al menos seis meses por 8 millones de dólares y no se vendió. Les dejo a ustedes que saquen sus propias conclusiones, pero lo único que diré es que la propiedad no ha sufrido ningún cambio físico en los últimos seis meses y el mercado no ha mejorado drásticamente en esa zona.
El problema de la calidad de la construcción
He trabajado en el sector de la construcción durante 35 años, y me siento en la obligación de mencionar esto a cualquiera que esté pensando en comprar una propiedad aquí.
En mi opinión, las normas de construcción de Nueva Zelanda están entre 30 y 40 años por detrás de muchas normativas europeas. Una proporción significativa del parque de viviendas existente presenta un aislamiento deficiente, es fría y húmeda. Según sus estándares, Asthma New Zealand estima que más de la mitad de las viviendas son demasiado insalubres para ser habitadas. El proceso de obtención de permisos de construcción es lento, costoso y favorece los sistemas constructivos tradicionales (a menudo de menor calidad) en detrimento de las alternativas europeas modernas, más económicas, sostenibles, eficientes y saludables.
Si va a comprar una vivienda ya construida en el segmento más alto del mercado, encargue una inspección y un informe independiente a un experto técnico cualificado, no solo una inspección visual. Si está pensando en construir, asegúrese de entender bien el proyecto antes de firmar un contrato de construcción. Mi consejo es que, en primer lugar, contrate a un experto en construcción, no a un arquitecto, y que determine qué desea y qué presupuesto puede asumir antes incluso de comenzar el proceso de diseño.
El panorama financiero
Algunas cosas que conviene saber antes de invertir capital.
Nueva Zelanda no tiene impuesto de timbre. En una propiedad de 5 millones de dólares, el ahorro con respecto a Australia, donde un comprador extranjero podría tener que pagar más de 100.000 dólares en impuestos de timbre solo por una compra de 800.000 dólares, es considerable.
Nueva Zelanda tampoco cuenta con un impuesto general sobre las ganancias de capital en bienes inmuebles, aunque se aplican ciertas normas a las propiedades vendidas dentro de un plazo determinado y a los inversores extranjeros. La planificación fiscal, especialmente para ciudadanos estadounidenses, residentes alemanes o cualquier persona con participaciones transfronterizas complejas, requiere asesoramiento coordinado de especialistas en ambas jurisdicciones antes de definir la estructura de propiedad. Un error en este aspecto resulta costoso y, a menudo, irreversible.
Los bancos en Nueva Zelanda suelen exigir depósitos del 30 al 35 % a los compradores internacionales, y los requisitos de origen de los fondos para prevenir el lavado de dinero son rigurosos. Inicie la relación bancaria cuanto antes. Un retraso en la apertura de una cuenta ha frustrado acuerdos que, de otro modo, estarían listos para concretarse.
¿Por qué te quedarías?
Me mudé a Nueva Zelanda hace 25 años. Me he hecho esta pregunta incontables veces, y mi respuesta siempre ha sido la misma.
En general, es seguro. Es realmente seguro desde el punto de vista estructural, algo cada vez más difícil de encontrar. Mis hijos crecieron corriendo al aire libre, yendo caminando a la escuela y practicando deporte todos los fines de semana. Nunca nos preocupamos por ellos. Eso es importante.
El lugar es extraordinario. El paisaje en sitios como Queenstown, la Bahía de las Islas y los Marlborough Sounds son entornos verdaderamente de clase mundial. No de postal, sino de primera categoría.
Y para quienes cuentan con el capital necesario para invertir al nivel que exige el programa AIP, existe otra alternativa. Nueva Zelanda representa un plan B legítimo en un mundo cada vez más incierto. El gobierno neozelandés actúa con lentitud y habla más de lo que actúa, así que no espere grandes cambios ni grandes trastornos, ni para bien ni para mal. En este caso, la distancia de los centros de presión geopolítica que están transformando otras partes del mundo es una ventaja.
Nueva Zelanda no es barata y su ritmo de vida es bastante lento. La burocracia, especialmente la de los ayuntamientos, pondrá a prueba tu paciencia. Las oportunidades laborales son limitadas en comparación con Londres, Nueva York o Sídney. Echo de menos algunas cosas de Europa en particular: la arquitectura histórica, una buena pinta de cerveza y un buen curry, y vuelos de fin de semana fáciles y baratos a nuevos horizontes. Pero para la persona adecuada que quiera construir una vida o establecerse aquí a su manera, hay pocos lugares en el mundo que ofrezcan esta seguridad y estabilidad.
Nueva Zelanda como segundo hogar: Resumen práctico
Si usted posee una visa AIP y está considerando propiedades residenciales de más de NZ$5 millones, Nueva Zelanda ahora está realmente abierta para usted como no lo había estado en 8 años. El proceso de aprobación se ha simplificado considerablemente. El entorno fiscal es favorable. El Plan B es una opción sólida.
Pero el proceso requiere una secuencia de pasos. La visa. La inversión que califica. La estructura tributaria. La banca. La búsqueda de propiedades. Cada paso depende del anterior, y precipitarse, comprar antes de tener la estructura establecida o establecerse antes de tener la cuenta bancaria lista, genera riesgos que se pueden evitar en gran medida con la coordinación adecuada. Con la secuencia correcta y asesoramiento independiente, es totalmente posible obtener un ahorro sustancial en el precio de compra. En el segmento premium de este mercado, esto puede significar varios millones de dólares.
Obtenga asesoramiento legal independiente específico para su jurisdicción. Comprenda la calidad de construcción de la propiedad que está comprando. Considere la representación de cualquier agente inmobiliario como un punto de partida para su propia investigación, no como un sustituto de la misma. Y tenga claro, antes de contratar a alguien, a quién representa realmente y cómo se le remunera.
Nueva Zelanda tiene el freno de mano puesto. A veces, incluso está en reversa, pero para quienes la afrontan de la manera correcta, la paciencia se ve recompensada de muchas maneras valiosas.
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Ian Thompson es el fundador de Privé, la agencia inmobiliaria privada de Nueva Zelanda. Durante 25 años, Privé ha representado a compradores internacionales en la adquisición y construcción de propiedades de lujo en todo el país. Privé cobra únicamente por su tiempo y criterio, sin comisiones ni intereses contrapuestos.
Este artículo se proporciona únicamente con fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal, migratorio, fiscal ni financiero. La información está actualizada a abril de 2026 y está sujeta a cambios. Consulte siempre con un profesional para obtener asesoramiento específico para su situación.
