新西兰作为第二居所：国际买家在2026年需要了解哪些信息

这是一本实用且诚实的指南，适合考虑将新西兰作为主要居住地、购买第二套住房或作为长期备选方案的家庭。

25年前，我从英国搬到了新西兰。我放弃了在伦敦一手创建的事业，告别了挚友，经过深思熟虑后，我决定新西兰会是更适合养育子女的地方。事实证明，我的判断在很大程度上是正确的。

此后几年，我创办了几家公司，Privé | 新西兰私人房产中介便是其中之一。二十多年来，我们一直致力于帮助国际家庭购置现有房产，并建造新西兰最优质的住宅。我们只为买家服务，仅收取时间和专业意见的费用，不收取任何佣金，也没有任何利益冲突。我们不卖房。我们对您购买哪处房产或以什么价格购买没有任何兴趣。我们唯一的工作就是帮助您做出正确的决定。广告结束！

在那段时间里，我亲眼目睹了许多怀着坚定决心来到美国的国际家庭，却犯下了许多本可避免的代价高昂的错误，几乎都是因为他们首先联系的是房地产经纪人，而经纪人的法律责任是维护卖方的利益，而不是他们这些买方的利益。时至今日，我仍然感到惊讶，竟然还有那么多当地人不明白这一点。

这份指南是我的真实心得，并非旅游宣传册，也非法律文件。它是我私下里告诉那些询问我新西兰是否适合他们，以及如果适合该如何前往的人的建议。

关于国际买家在新西兰购房的规定最近发生了实质性变化。但变化的范围比新闻标题所暗示的要窄，实际操作也比大多数人预想的要复杂。如果您最近读到有关新西兰“取消外国买家禁令”的新闻，请先冷静一下。禁令并未完全解除。一扇门被打开了，但这扇门是特定的，需要特定的钥匙，只对特定类型的买家开放。

让我来给你解释一下到底发生了什么。

一些背景信息

2018年，当时的工党政府推出了一项被广泛称为“外国买家禁令”的政策。其目的是为了给房地产市场降温，因为海外资金被指责推高了房价，使普通新西兰人难以负担。这项立法并没有名称所暗示的那样全面。澳大利亚人和新加坡人基本上被豁免，而且仍然保留了多种审批途径。但对于大多数国际买家来说，大门实际上被关闭了。事实上，这项禁令只是阻止了99%的新西兰人本来就无力涉足的高端市场，因此在许多人看来，这又是一项考虑不周的政策。

时间快进到2025年12月。新西兰经济已连续数年面临巨大压力。人口外流达到历史最高水平，仅截至2025年4月的一年内，就有超过13万人离开该国，其中大部分是新西兰公民。现任政府一直积极致力于吸引高净值国际投资者，但却发现自己陷入了尴尬境地：政府重新启动了一项旨在吸引大量资本的投资签证计划，但申请人实际上却无法在新西兰购买房产居住。这显然难以推行，而且再次体现了政府考虑不周。

最终结果是对《海外投资法》进行了修订，该修订于 2025 年 12 月紧急通过，并于 2026 年 3 月 6 日生效。

那么，究竟哪些人可以购买？

这里需要说得更准确一些，因为答案会因你来自哪里以及你持有什么观点而有很大差异。

新西兰公民可以自由地在任何地方购物，没有任何限制。无论你是否居住在新西兰，这项权利都适用。普通居民获得新西兰公民身份也相对容易。

通常居住在新西兰的澳大利亚和新加坡公民无需海外投资办公室 (OIO) 的批准即可购买标准住宅和生活方式地产，且没有最低购买价格限制。如果他们尚未成为新西兰的常住居民（例如持有AIP签证），则需要获得OIO的批准才能购买。如果房产属于“其他敏感区域”（例如位于岛屿上、毗邻海滩、河流、湖泊或保护区），则无论居住身份如何，都需要获得OIO的批准。请参阅此处的文章。

持有新西兰居留签证的人可以自由购物，但前提是他们必须符合“通常居住者”的法律定义。这个定义比大多数人想象的要具体得多：您必须持有有效的居留签证，在交易发生前的12个月内实际居住在新西兰，并且在这12个月中，您在新西兰的停留时间必须超过183天。许多持居留签证的新入境者即使自认为符合条件，实际上也并不符合这项规定。

如果您持有居留签证但尚未成为新西兰常住居民，您可以向海外投资办公室 (OIO) 申请购买或建造一套自住房屋的许可。该许可附带一些条件：您必须在定居后三个月内将该房产作为您的主要住所，并且自许可获批之日起，您每年必须在新西兰居住超过 183 天。任何处于这种情况的人都应在确定自己属于哪一类之前寻求具体的法律建议。

对于其他所有人，也就是大多数国际买家来说，情况就变得复杂了。而2025年12月的变化对他们来说至关重要。

新途径：AIP签证和500万美元门槛

该修正案新增了一项意义重大的例外情况。持有新西兰投资者居留计划“活跃投资者加强版”（AIP）签证（有时也被称为“黄金签证”）的人士，现在可以购买或建造一处价值500万新西兰元或以上的住宅物业。

这意义重大，而且非常具体。

AIP签证本身要求申请人至少投资500万新西兰元于符合条件的新西兰企业或基金。这项投资与房产购买完全独立。因此，如果您通过AIP的增长类别申请，则总资本投入至少需要1000万新西兰元：500万新西兰元用于符合条件的投资，以及至少500万新西兰元用于购买房产。

海外投资办公室 (OIO) 对这些购房申请的审批流程已简化，通常在五个工作日内即可做出决定。现有房屋的申请费为 2,040 新西兰元，新建房屋的申请费为 3,500 新西兰元。每份申请都会接受国家利益测试，该测试会考虑购房是否可能与新西兰的利益相悖，包括是否靠近国防设施等敏感的国家基础设施。实际上，绝大多数普通住宅购房申请都能在第一阶段顺利通过这项测试。这确实是一项筛选措施，但对于在普通地段进行的简单购房而言，不太可能造成任何困难。

然而，除非您获得单独的、更具实质性的海外投资办公室 (OIO) 许可，否则该房产不得被归类为敏感土地。而实际的矛盾之处在于：新西兰许多最令人向往的房产都属于敏感土地。例如，滨水庄园、大型生活用地、皇后镇上方的沿海度假别墅以及拥有湖泊或河流沿岸的房产。所有这些都会引发额外的审查，并根据“对新西兰的益处”进行评估。虽然可以获得许可，但这需要结构化的申请和合适的专家建议。不要以为您符合“投资促进计划 (AIP)”的条件，您想要的任何房产都会自动获得批准。

值得注意的是，500万新西兰元的最低购房门槛不适用于澳大利亚和新加坡买家。该要求仅适用于AIP签证途径。

您一次只能持有根据这些规定获得的一套住宅房产。房产价值没有上限，但数量有限制。

房地产行业的真相：经纪人不会告诉你的事

在这里我想直截了当地说，因为我在其他地方已经详细写过这个问题，而且这个问题对于不熟悉新西兰房地产市场运作方式的国际买家来说尤其适用。

在新西兰，无论您是在开放参观日、通过咨询还是通过电子邮件与房地产经纪人接触，该经纪人都有法律义务代表卖方，而不是您。他们百分之百的信托责任都指向卖方。他们的佣金会随着房价的上涨而增加。他们的经济利益与您的利益在本质上是相互冲突的。

这不是对房地产行业的批评，而是作为潜在买家的你100%需要理解的一点。

新西兰的佣金率已经大幅上涨。曾经可以协商的2%左右的佣金，如今在高端城市市场却高达4%外加消费税（GST），有时甚至更高，此外还有额外的管理费——没错，就是管理费。一套价值500万新西兰元的房产，税前就要额外支付20万新西兰元的管理费，这通常还不包括卖家已经单独承担的营销费用。如此高的佣金与所提供的服务完全不成正比，卖家应该自信地进行谈判。第一个报价并非唯一选择。市面上也有一些非常优秀的房地产经纪人，他们的佣金更具竞争力，所以卖家应该多方比较，因为最终承担这笔费用的是买家。

对于国际买家而言，尤其是那些资金雄厚、不熟悉当地市场动态、可能通过翻译或中介进行交易的买家，支付过高价格的风险确实存在。目前市场整体较为低迷，在一些关键地区的高端市场，交易速度甚至更慢。这对您来说应该是一个有利因素。

这就是为什么独立买方代理如此重要。在我看来，我指的不是那种按成交价收取佣金的买方经纪人，因为这种收费方式本身就存在利益冲突：受雇保护你利益的人，你花的钱越多，他赚的钱就越多。我指的是真正独立的咨询服务，按固定费用收费，无论成交价是500万美元还是700万美元，都不会有任何经济上的偏好。

务必自行进行全面尽职调查。寻求独立的法律咨询。进行独立的房屋勘测。与市政规划人员沟通，了解附近的规划分区和基础设施建设情况。核查洪水风险区、保险影响，以及是否存在可能改变社区风貌的集约化开发限制。这些步骤的成本相对于交易规模而言微不足道，而且它们也可能为您重新谈判提供合理的依据。

作为买家，您应该了解的房产估价问题

在新西兰，当卖家考虑通过房地产经纪人出售房屋时，通常会收到两到三份由潜在经纪人提供的房产估价报告，这些报告很大程度上决定了经纪人对房产在当前市场售价的判断。而这正是利益博弈的开始：一位经验丰富且公正的经纪人可能会将房产估价为600万新西兰元，而另一位经纪人为了赢得委托，可能会给出800万新西兰元的估价。这会造成诸多问题：首先，它会给卖家带来不切实际的希望；其次，它可能会设定一个不切实际的要价。不熟悉市场的买家可能会认为这个价格合理，而熟悉市场的买家则会知道这个价格虚高。这也意味着许多房产最终无法售出，卖家只能失望而归。

就在上周，我们收到了一位房产经纪人的邮件，推销他们新挂牌的房源。我打电话给经纪人询问售价，因为我们有一位客户对这个地段和类型的房产很感兴趣。经纪人告诉我，1100万美元应该能拿下这套房产。我迅速查了一下，发现这套房产至少六个月前就挂牌出售过，当时标价800万美元，但最终没有成交。至于背后的故事，就留给大家自行判断吧。我只想说，这套房产在过去六个月里没有任何变化，而且该地区的房地产市场也没有出现显著好转。

建筑质量问题

我在建筑行业工作了 35 年，我觉得有义务向任何在这里购买房产的人提及此事。

在我看来，新西兰的建筑标准比许多欧洲国家落后了30到40年。现有住房中相当一部分隔热性能差，阴冷潮湿。新西兰哮喘协会估计，超过一半的房屋按照他们的标准来看，居住条件极其不健康。建筑审批流程缓慢、成本高昂，而且往往偏向于传统的（通常质量较差的）建筑系统，而非更经济、更可持续、性能更佳、更健康的现代欧洲替代方案。

如果您打算购买一套高端二手房，务必委托一位真正具备专业技术知识的独立人士进行房屋结构检查并出具报告，而不仅仅是进行目测。如果您计划自建房屋，在签署建筑合同之前，请务必充分了解所有相关事宜。我的建议是，首先委托一位房屋结构专家（而非建筑师）进行检查，然后在开始设计之前，先确定您的需求和预算。

财务概况

投入资金前，有几件事值得了解。

新西兰不征收印花税。对于一套价值 500 万美元的房产来说，与澳大利亚相比，这笔节省相当可观。在澳大利亚，外国买家仅购买一套价值 80 万美元的房产就可能面临超过 10 万美元的印花税。

新西兰对房产不征收广泛的资本利得税，但对在特定期限内出售的房产以及境外投资者的房产适用某些规定。税务筹划，特别是对于美国公民、德国居民或任何拥有复杂跨境资产的人士而言，在确定所有权结构之前，需要来自两个司法管辖区专家的协调建议。在这方面出错代价高昂，而且往往无法挽回。

新西兰的银行通常要求国际买家缴纳30%至35%的保证金，并且对资金来源的反洗钱要求非常严格。务必尽早与银行建立联系。开设账户的延误会导致原本准备就绪的交易告吹。

你为什么要留下？

我25年前搬到了新西兰。这个问题我问过自己无数次，而我的答案始终如一。

这里总体上很安全。是真正意义上的结构安全，这种安全如今越来越难得了。我的孩子们从小就在户外奔跑玩耍，步行上学，每个周末都参加体育运动。我们从来不用担心他们的安全。这一点很重要。

这片区域令人叹为观止。像皇后镇、岛屿湾和马尔堡峡湾这样的地方，其景观堪称世界级。不是明信片上的那种世界级，而是货真价实的世界级。

对于那些有足够资金按照AIP路径要求购房的人来说，还有另一种选择。在当今世界局势日益不明朗的情况下，新西兰是一个名副其实的备选方案。新西兰政府行事谨慎，多说少做，因此不要指望会有什么大的改变或动荡——无论是好是坏。在这种情况下，远离那些正在重塑世界其他地区的地缘政治压力点反而是一件好事。

所以，新西兰的生活成本并不低，而且节奏也比较慢。官僚作风落后，尤其是市政部门，会考验你的耐心。与伦敦、纽约或悉尼相比，这里的职业机会也比较有限。我尤其怀念欧洲的一些东西：历史悠久的建筑、美味的啤酒和咖喱，以及便捷廉价的周末航班，可以带你去探索新的天地。但是，对于那些想要在这里按照自己的方式建立生活或事业的人来说，世界上很少有地方能提供如此的安全感和稳定性。

新西兰作为第二故乡：实用指南

如果您持有AIP签证，并且有意购买价值超过500万新西兰元的住宅物业，那么新西兰现在对您来说比以往任何时候都更加开放。审批流程已有所简化，税收环境也十分有利，而且“备选方案”（Plan B）也更有说服力。

但这条路需要循序渐进。签证、合格投资、税务结构、银行服务、房产搜索，每一步都与前一步息息相关。仓促行事，在结构尚未搭建完毕或银行服务尚未到位之前就购房或安顿下来，都会带来风险，而这些风险很大程度上可以通过合理的协调来避免。只要顺序安排得当，并咨询独立顾问，完全可以大幅节省购房成本。在高端市场，这可能意味着节省数百万美元。

寻求针对您所在司法管辖区的独立法律建议。了解您所购房产的建筑质量。将任何经纪人对房产的描述视为您自行调查的起点，而非替代。在聘请任何人之前，务必弄清楚他们实际代表谁以及他们的报酬方式。

新西兰就像拉起了手刹。有时它甚至处于倒档状态，但对于那些以正确方式对待它的人来说，它会以许多宝贵的方式回报他们的耐心。