Un guide pratique et honnête pour les familles qui envisagent la Nouvelle-Zélande comme résidence principale, pour l'achat d'une résidence secondaire ou comme plan B à long terme.
J'ai quitté le Royaume-Uni pour la Nouvelle-Zélande il y a 25 ans. J'ai laissé derrière moi l'entreprise que j'avais créée à Londres, j'ai dit au revoir à mes amis proches et j'ai fait le pari, mûrement réfléchi, que la Nouvelle-Zélande serait un meilleur endroit pour fonder une famille. Dans l'ensemble, j'avais raison.
Depuis, j'ai fondé plusieurs entreprises, dont Privé, agence immobilière privée néo-zélandaise. Depuis plus de vingt ans, nous accompagnons des familles internationales dans l'acquisition de biens immobiliers existants et la construction de certaines des plus belles demeures du pays. Nous travaillons exclusivement pour les acheteurs et facturons uniquement notre temps et notre expertise, sans commission ni conflit d'intérêts. Nous ne vendons pas de biens immobiliers. Le bien que vous achetez ou son prix ne nous intéresse pas. Notre seul objectif est de vous aider à prendre la bonne décision.
Durant cette période, j'ai vu des familles étrangères arriver avec de sérieuses intentions et commettre des erreurs coûteuses et parfaitement évitables, presque toujours parce que leur premier réflexe était de contacter un agent immobilier dont l'obligation légale s'étendait au vendeur, et non à eux, l'acheteur. Aujourd'hui encore, je suis stupéfait de constater combien de locaux l'ignorent.
Ce guide est mon avis sincère. Ce n'est ni une brochure touristique, ni un document juridique. C'est ce que je dis en privé aux personnes qui me demandent si la Nouvelle-Zélande est une destination qui leur convient, et comment s'y prendre le cas échéant.
Les règles relatives à l'acquisition de biens immobiliers par des acheteurs internationaux en Nouvelle-Zélande viennent d'évoluer de manière significative. Toutefois, ce changement est moins marqué que ne le laissent entendre les gros titres, et la procédure à suivre est plus complexe qu'on ne le pense généralement. Si vous avez récemment lu des articles sur la « levée de l'interdiction d'achat pour les étrangers » en Nouvelle-Zélande, prenez du recul. L'interdiction n'a pas été totalement levée. Une porte s'est ouverte, certes, mais il s'agit d'une porte spécifique, avec une clé spécifique, pour un type d'acheteur spécifique.
Permettez-moi de vous expliquer ce qui se passe réellement.
Quelques informations générales
En 2018, le gouvernement travailliste de l'époque a instauré une mesure qualifiée d'« interdiction d'achat par des étrangers ». L'objectif était de freiner un marché immobilier où les capitaux étrangers étaient accusés de rendre les prix inaccessibles aux Néo-Zélandais moyens. La législation n'était pas aussi radicale que son nom le laissait entendre. Les Australiens et les Singapouriens étaient largement exemptés, et diverses procédures d'autorisation restaient possibles. Mais pour la plupart des acheteurs internationaux, la porte était bel et bien fermée. En réalité, cette interdiction ne concernait que le segment haut de gamme du marché, inaccessible à 99 % des Néo-Zélandais de toute façon. De ce fait, beaucoup la considèrent comme une politique mal conçue de plus.
En décembre 2025, l'économie néo-zélandaise subit de fortes pressions depuis plusieurs années. L'exode rural atteint des niveaux records : plus de 130 000 personnes ont quitté le pays entre avril et avril 2025, la plupart étant des citoyens néo-zélandais. Le gouvernement actuel s'efforce d'attirer des investisseurs internationaux fortunés, mais se retrouve dans une situation délicate : il a relancé un programme de visas d'investisseur destiné à attirer d'importants capitaux, mais les candidats ne peuvent pas acheter de résidence principale en Nouvelle-Zélande. Difficile à vendre, et une fois de plus, une décision malavisée.
Il en a résulté un amendement à la loi sur les investissements étrangers, adopté en urgence en décembre 2025 et entrant en vigueur le 6 mars 2026.
Alors, qui peut réellement acheter ?
C’est là qu’il est important d’être précis, car la réponse varie considérablement selon votre lieu d’origine et vos convictions.
Les citoyens néo-zélandais peuvent acheter librement, partout, sans aucune restriction. Cela s'applique que vous résidiez en Nouvelle-Zélande ou non. Obtenir la citoyenneté néo-zélandaise est également relativement facile pour les résidents ordinaires.
Les citoyens australiens et singapouriens résidant habituellement en Nouvelle-Zélande peuvent acquérir des biens immobiliers résidentiels et de loisirs sans autorisation préalable de l'OIO, et aucun prix d'achat minimum n'est requis. En revanche, s'ils ne sont pas encore résidents habituels (titulaires d'un visa AIP), l'autorisation de l'OIO est nécessaire. De plus, si le bien est considéré comme « sensible » (situé sur une île, en bordure de plage, de rivière, de lac ou dans une zone protégée), l'autorisation de l'OIO est requise quel que soit le statut de résidence. Consultez cet article ici.
Les titulaires d'un visa de résident néo-zélandais peuvent acheter librement, à condition de répondre à la définition légale de « résident habituel ». Cette définition est plus précise qu'on ne le pense généralement : il faut être titulaire d'un visa de résident en cours de validité, avoir résidé effectivement en Nouvelle-Zélande pendant les douze mois précédant immédiatement la transaction et y avoir séjourné plus de 183 jours au cours de ces douze mois. Nombre de nouveaux arrivants munis d'un visa de résident ne remplissent pas encore ces conditions, même s'ils le croient.
Si vous êtes titulaire d'un visa de résident mais n'êtes pas encore résident habituel, vous pouvez demander à l'Office des investissements étrangers (OIO) l'autorisation d'acheter ou de faire construire une résidence principale. Cette autorisation est soumise à conditions : vous devez emménager dans le logement comme résidence principale dans les trois mois suivant l'obtention de l'autorisation et résider en Nouvelle-Zélande plus de 183 jours par an à compter de cette date. Toute personne se trouvant dans cette situation devrait consulter un avocat afin de déterminer sa situation et les conditions requises.
Pour tous les autres , c'est-à-dire la plupart des acheteurs internationaux, la situation se complique. Et c'est là que le changement de décembre 2025 prend toute son importance.
La nouvelle voie : le visa AIP et le seuil de 5 millions de dollars
Cet amendement introduit une nouvelle exception significative. Les titulaires du visa Active Investor Plus (AIP), le programme de résidence pour investisseurs de Nouvelle-Zélande parfois surnommé le « visa doré », peuvent désormais acquérir ou faire construire un bien immobilier résidentiel d'une valeur égale ou supérieure à 5 millions de dollars néo-zélandais.
C'est important. C'est aussi très précis.
Le visa AIP exige un investissement minimum de 5 millions de dollars néo-zélandais dans des entreprises ou des fonds néo-zélandais éligibles. Cet investissement est totalement indépendant de l'acquisition du bien immobilier. Ainsi, si vous optez pour le volet « Croissance » du visa AIP, vous devrez investir un minimum de 10 millions de dollars néo-zélandais : 5 millions dans des investissements éligibles et au moins 5 millions pour l'acquisition du bien immobilier.
La procédure d'autorisation de l'OIO pour ces acquisitions est simplifiée et donne généralement suite à une décision prise en cinq jours ouvrables. Les frais de dossier s'élèvent à 2 040 NZD pour une maison existante et à 3 500 NZD pour une construction neuve. Chaque demande est évaluée au regard de l'intérêt national, qui détermine si l'acquisition pourrait être contraire aux intérêts de la Nouvelle-Zélande, notamment en raison de sa proximité avec des infrastructures nationales sensibles telles que des installations de défense. En pratique, la grande majorité des acquisitions résidentielles classiques franchissent cette étape sans difficulté dès le premier stade. Il s'agit d'un véritable critère de sélection, mais pour un achat immobilier simple dans une zone classique, il est peu probable qu'il pose problème.
Le bien ne doit pas être classé comme terrain sensible, sauf si vous obtenez une autorisation OIO distincte et plus détaillée. Et c'est là que réside la difficulté : nombre des propriétés les plus recherchées en Nouvelle-Zélande sont des terrains sensibles. Domaines en bord de mer, grandes propriétés résidentielles, résidences côtières au-dessus de Queenstown, propriétés donnant sur un lac ou une rivière : tous ces types de biens font l'objet d'un examen approfondi, évalué selon le critère du « bénéfice pour la Nouvelle-Zélande ». Cette autorisation est possible, mais elle exige une demande structurée et les conseils d'un spécialiste compétent. Ne présumez pas que, parce que vous remplissez les conditions requises par la procédure AIP, tout bien immobilier que vous convoitez en bénéficiera automatiquement.
Il convient de noter que le seuil d'achat minimum de 5 millions de dollars néo-zélandais ne s'applique pas aux acheteurs australiens et singapouriens. Cette exigence est spécifique au programme de visa AIP.
Vous ne pouvez détenir qu'un seul bien immobilier résidentiel acquis en vertu de ces règles à la fois. Il n'y a pas de limite de valeur, mais il y a une limite de quantité.
La réalité de l'immobilier : ce que les agents ne vous diront pas
Je tiens à être direct, car j'ai déjà longuement abordé ce sujet ailleurs, et cela s'applique tout particulièrement aux acheteurs internationaux qui ne connaissent pas le fonctionnement du marché immobilier néo-zélandais.
Lorsque vous contactez un agent immobilier en Nouvelle-Zélande, que ce soit lors d'une visite, par le biais d'une demande de renseignements ou par courriel, cet agent est légalement tenu de représenter le vendeur, et non vous. Son devoir fiduciaire est entièrement envers le vendeur. Sa commission augmente avec le prix de vente. Vos intérêts financiers respectifs sont donc fondamentalement opposés.
Il ne s'agit pas d'une critique du secteur immobilier, mais d'un point que vous, acheteur potentiel, devez absolument comprendre.
Les taux de commission en Nouvelle-Zélande ont considérablement augmenté. Ce qui était autrefois négociable autour de 2 % se présente désormais de plus en plus souvent à 4 % plus la TVA sur les marchés urbains haut de gamme, voire davantage, sans compter les frais administratifs. Pour un bien immobilier de 5 millions de dollars néo-zélandais, cela représente 200 000 dollars avant impôts, généralement en plus des frais de marketing déjà engagés par le vendeur. Ce niveau de commission est totalement injustifié au regard du service rendu, et les vendeurs devraient négocier avec assurance. Le premier chiffre mentionné n'est pas la seule option. Certains agents immobiliers très compétents proposent des commissions plus compétitives ; il est donc conseillé aux vendeurs de comparer les offres, car c'est l'acheteur qui supporte réellement ce coût.
Pour les acheteurs internationaux, notamment ceux qui arrivent avec des capitaux importants, qui ne connaissent pas les dynamiques du marché local et qui font peut-être appel à des interprètes ou des intermédiaires, le risque de surpayer est bien réel. Le marché est globalement assez lent, et encore plus lent pour les biens haut de gamme dans certains secteurs clés. Cela devrait jouer en votre faveur.
Voilà pourquoi il est important d'être représenté par un agent immobilier indépendant. À mon avis, il ne s'agit pas d'un agent qui perçoit une commission basée sur le prix d'achat, car ce système présente un conflit d'intérêts : si vous dépensez plus, la personne chargée de défendre vos intérêts gagne davantage. Je parle de conseils véritablement indépendants, facturés à un prix fixe, sans aucun avantage financier entre une transaction à 5 millions de dollars et une transaction à 7 millions.
Faites vos propres vérifications, de manière exhaustive. Consultez un avocat indépendant. Faites réaliser une expertise du bâtiment par un expert indépendant. Discutez avec les urbanistes de la mairie concernant le zonage et les infrastructures prévues à proximité. Vérifiez les zones inondables, les implications en matière d'assurance et l'existence de plans d'intensification susceptibles de modifier le caractère du quartier. Ces démarches représentent un coût minime par rapport à l'importance de la transaction et peuvent également vous donner des arguments légitimes pour renégocier le contrat.
Les points essentiels concernant l'évaluation immobilière pour un acheteur
Lorsqu'un vendeur envisage de vendre sa maison par l'intermédiaire d'un agent immobilier en Nouvelle-Zélande, il obtient généralement deux ou trois estimations de son bien auprès de différents agents. Ces estimations déterminent en grande partie le prix de vente potentiel du bien sur le marché actuel. C'est là que les choses se compliquent : un agent expérimenté et impartial pourrait estimer un bien à 6 millions de dollars, tandis qu'un autre pourrait l'estimer à 8 millions afin de décrocher le mandat. Cette pratique engendre plusieurs problèmes : elle suscite de faux espoirs chez le vendeur et fixe un prix de vente potentiellement irréaliste. Un acheteur novice pourrait penser que ce prix est juste, alors qu'un acheteur averti saurait qu'il est largement surévalué. De ce fait, de nombreux biens ne trouvent pas preneur et le vendeur se retrouve frustré.
Un exemple de ce genre s'est produit la semaine dernière : nous avons reçu un courriel d'un agent immobilier faisant la promotion d'un nouveau bien à vendre. J'ai appelé l'agent pour connaître le prix demandé, car un de nos clients est intéressé par ce secteur et ce type de bien. On m'a indiqué que 11 millions de dollars permettraient probablement d'acquérir la propriété. J'ai rapidement fait des recherches et j'ai constaté qu'elle avait été mise en vente par une autre agence immobilière il y a moins de six mois au prix de 8 millions de dollars, sans trouver preneur. Je vous laisse le soin d'en déduire les détails, mais sachez simplement que la propriété n'a subi aucune modification physique ces six derniers mois et que le marché immobilier de la région ne s'est pas particulièrement amélioré.
Le problème de la qualité des bâtiments
J'ai passé 35 ans dans le secteur du bâtiment et de la construction, et je me sens obligé de mentionner cela à toute personne achetant un bien immobilier ici.
À mon avis, les normes de construction néo-zélandaises accusent un retard de 30 à 40 ans par rapport à de nombreuses normes européennes. Une part importante du parc immobilier existant est mal isolée, froide et humide. L'association Asthma New Zealand estime que plus de la moitié des logements sont insalubres et impraticables selon ses critères. La procédure d'obtention de permis de construire est lente, coûteuse et privilégie les systèmes de construction traditionnels (souvent de qualité inférieure) au détriment d'alternatives européennes modernes, moins chères, plus durables, plus performantes et plus saines.
Si vous achetez une maison existante haut de gamme, faites réaliser un diagnostic technique indépendant par un expert, et non par un simple inspecteur. Si vous envisagez de construire, renseignez-vous bien sur les implications avant de signer un contrat de construction. Mon conseil : faites appel à un expert en bâtiment, et non à un architecte, puis définissez vos besoins et votre budget avant même de commencer la conception.
La situation financière
Quelques points importants à savoir avant d'investir.
En Nouvelle-Zélande, il n'y a pas de droits de mutation. Pour un bien immobilier d'une valeur de 5 millions de dollars, l'économie réalisée par rapport à l'Australie, où un acheteur étranger pourrait devoir payer plus de 100 000 dollars de droits de mutation pour un achat de 800 000 dollars, est considérable.
La Nouvelle-Zélande n'applique pas non plus d'impôt général sur les plus-values immobilières, bien que certaines règles s'appliquent aux biens vendus dans un délai précis et aux investisseurs étrangers. La structuration fiscale, notamment pour les citoyens américains, les résidents allemands ou toute personne possédant des avoirs transfrontaliers complexes, exige des conseils concertés de spécialistes des deux juridictions avant de s'engager dans une structure de propriété. Une erreur à ce sujet est coûteuse et souvent irréversible.
En Nouvelle-Zélande, les banques exigent généralement un acompte de 30 à 35 % de la part des acheteurs internationaux, et les exigences en matière de lutte contre le blanchiment d'argent et de vérification de la provenance des fonds sont rigoureuses. Il est donc conseillé d'établir une relation bancaire au plus tôt. Un retard dans l'ouverture d'un compte a déjà fait capoter des transactions qui étaient pourtant prêtes à être conclues.
Pourquoi resteriez-vous ?
J'ai déménagé en Nouvelle-Zélande il y a 25 ans. Je me suis posé cette question un nombre incalculable de fois, et ma réponse a toujours été la même.
C'est globalement sûr. Vraiment sûr, structurellement sûr comme on en trouve de plus en plus rarement. Mes enfants ont grandi en courant dehors, en allant à l'école à pied, en faisant du sport tous les week-ends. On ne s'est jamais vraiment inquiétés pour eux. Et ça, c'est important.
L'espace est extraordinaire. Les paysages de Queenstown, de la Baie des Îles et des Marlborough Sounds sont de véritables joyaux naturels. Pas des joyaux de carte postale, mais des joyaux naturels.
Et pour ceux qui disposent des capitaux nécessaires pour acheter au niveau requis par le programme AIP, il existe une autre solution. La Nouvelle-Zélande représente une alternative crédible dans un monde de plus en plus incertain. Le gouvernement néo-zélandais est lent à la détente et privilégie la parole à l'action ; il ne faut donc pas s'attendre à des changements majeurs ni à des bouleversements, qu'ils soient positifs ou négatifs. L'éloignement des zones de tension géopolitiques qui redessinent le paysage mondial est, dans ce cas précis, un atout.
La Nouvelle-Zélande n'est donc pas bon marché et son rythme de vie est plutôt lent. La bureaucratie, parfois archaïque, mettra votre patience à rude épreuve, surtout au niveau des conseils municipaux. Les perspectives de carrière y sont plus limitées qu'à Londres, New York ou Sydney. L'Europe me manque particulièrement : son architecture historique, une bonne pinte de bière accompagnée d'un curry, et la possibilité de s'offrir des escapades de week-end à petit prix. Mais pour une personne qui souhaite s'installer ici selon ses propres conditions, peu d'endroits au monde offrent une telle sécurité et une telle stabilité.
La Nouvelle-Zélande comme deuxième patrie : résumé pratique
Si vous êtes titulaire d'un visa AIP et que vous envisagez d'acquérir une propriété résidentielle d'une valeur supérieure à 5 millions de dollars néo-zélandais, la Nouvelle-Zélande vous est désormais véritablement ouverte, ce qui n'a pas été le cas depuis 8 ans. La procédure d'autorisation est quelque peu simplifiée. Le régime fiscal est avantageux. Le plan B est solide.
Mais ce parcours exige de suivre un ordre précis. Le visa. L'investissement admissible. La structuration fiscale. Le financement. La recherche immobilière. Chaque étape dépend de la précédente, et se précipiter, acheter avant que votre structure ne soit en place ou finaliser l'acquisition avant que votre financement ne soit bouclé, engendre des risques largement évitables grâce à une coordination adéquate. Avec un processus bien pensé et des conseils indépendants, une économie substantielle sur le prix d'achat est tout à fait possible. Sur le segment haut de gamme de ce marché, cela peut représenter plusieurs millions de dollars.
Obtenez des conseils juridiques indépendants adaptés à votre juridiction. Renseignez-vous sur la qualité de la construction du bien que vous achetez. Considérez les informations fournies par un agent immobilier comme un point de départ pour vos propres recherches, et non comme un substitut à celles-ci. Enfin, avant de vous engager avec qui que ce soit, assurez-vous de bien comprendre qui l'agent représente et comment il est rémunéré.
La Nouvelle-Zélande a le frein à main serré. Parfois, c'est même la marche arrière, mais pour ceux qui l'abordent de la bonne manière, elle récompense cette patience de bien des façons.
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Ian Thompson est le fondateur de Privé, agence immobilière privée néo-zélandaise. Depuis 25 ans, Privé représente des acheteurs internationaux dans l'acquisition et la construction de propriétés haut de gamme à travers le pays. Privé facture uniquement son temps et son expertise, sans commission ni conflit d'intérêts.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique, d'immigration, fiscal ou financier. Les informations sont à jour en date d'avril 2026 et peuvent être modifiées. Veuillez toujours consulter un professionnel pour obtenir des conseils adaptés à votre situation.
