ニュージーランドを主要な居住地として検討している家族、セカンドハウスを購入しようとしている家族、あるいは長期的なプランBとして考えている家族のための、実用的で正直なガイド。
私は25年前にイギリスからニュージーランドに移住しました。ロンドンで築き上げた事業を手放し、親しい友人たちに別れを告げ、ニュージーランドの方が子育てに適した場所だろうと、熟慮の上で決断しました。そして、概ねその通りでした。
それ以来、私はいくつかの会社を設立しました。ニュージーランドのプライベート不動産オフィスであるPrivéもその一つです。私たちは20年以上にわたり、海外のご家族が既存の物件を取得したり、国内屈指の素晴らしい住宅を建設したりするお手伝いをしてきました。私たちは買い手のためだけに働き、手数料や利益相反は一切なく、時間と判断力に対してのみ料金をいただいています。私たちは不動産を販売しません。お客様がどの物件をいくらで購入されるかには一切関心がありません。私たちの唯一の仕事は、お客様が正しい決断を下せるようお手伝いすることです。プロモーションは以上です！
その間、私は真剣な意図を持ってやってきた外国人家族が、完全に回避できたはずの高額なミスを犯すのを何度も見てきました。ほとんどの場合、彼らが最初に連絡したのが不動産業者だったからです。不動産業者の法的義務は、買い手である彼らではなく、売り手に対して負うものです。今でも、多くの地元住民がこのことを理解していないことに驚かされます。
このガイドは、私の率直な意見をまとめたものです。観光パンフレットでもなければ、法的文書でもありません。ニュージーランドが自分にとって適切な場所かどうか、そして適切な場所であればどのようにすれば良いのかを尋ねられた際に、私が個人的に伝えていることをそのまま書き起こしたものです。
外国人によるニュージーランドでの不動産購入に関する規則が、重要な形で変更されました。しかし、その変更は見出しが示唆するほど限定的なものではなく、実際の手続きは多くの人が想像するよりも複雑です。最近、ニュージーランドが「外国人購入者の禁止を解除した」という記事を読んだ方は、少し落ち着いてください。禁止が完全に解除されたわけではありません。扉は開かれましたが、それは特定の鍵を持つ特定の種類の購入者のための、特定の扉なのです。
実際に何が起こっているのか、ご説明しましょう。
背景説明
2018年、当時の労働党政権は、広く「外国人購入者禁止」と呼ばれる政策を導入した。その目的は、海外からの資金流入がニュージーランド国民の手の届かない価格高騰の原因とされていた住宅市場の過熱を抑えることだった。しかし、この法律は名称が示唆するほど包括的なものではなかった。オーストラリア人とシンガポール人は概ね対象外であり、様々な承認経路が残されていた。しかし、ほとんどの外国人購入者にとっては、事実上、購入の道は閉ざされた。実際には、この禁止措置は、ニュージーランド国民の99%がそもそも手の届かないような、より小さな高級住宅市場を締め出しただけであり、多くの人々の目には、またしても考えの甘い政策と映った。
時は流れて2025年12月。ニュージーランド経済はここ数年、深刻な圧力にさらされている。人口流出は記録的な水準に達し、2025年4月までの1年間だけで13万人以上が国外へ流出し、その大半はニュージーランド国民である。現政権は富裕層の海外投資家を積極的に誘致しようと努めてきたが、厄介な状況に陥ってしまった。多額の投資を呼び込むために投資家ビザ制度を再開したものの、申請者は実際にニュージーランド国内で住宅を購入して居住することができなかったのだ。これは説得力に欠け、またしても考えが甘かったと言えるだろう。
その結果、海外投資法が改正され、2025年12月に緊急に可決され、2026年3月6日から施行された。
では、実際に購入できるのは誰でしょうか？
ここで正確さを期すことが重要となるのは、出身地や立場によって答えが大きく異なるからだ。
ニュージーランド国民は、居住地に関係なく、どこでも自由に買い物をすることができます。また、一般居住者がニュージーランド市民権を取得するのも比較的簡単です。
ニュージーランドに通常居住しているオーストラリア国民およびシンガポール国民は、 OIO（海外投資局）の承認なしに、標準的な住宅およびライフスタイル物件を購入できます。また、最低購入価格の制限もありません。ただし、AIPビザ保持者など、まだ通常居住していない場合は、購入にOIOの承認が必要です。さらに、物件が「その他の点で敏感な」（島、ビーチ、川、湖、または保護区に隣接している）場合は、居住状況に関わらずOIOの承認が必要です。詳細については、こちらの記事をご覧ください。
ニュージーランドの居住ビザ保持者は自由に購入できますが、それは「通常居住者」という法的定義を満たしている場合に限ります。その定義は、多くの人が想像するよりも具体的です。有効な居住ビザを所持していること、取引直前の12ヶ月間実際にニュージーランドに居住していること、そしてその12ヶ月のうち183日以上ニュージーランドに滞在していることが条件となります。居住ビザで新たに入国した人の多くは、たとえ自分は条件を満たしていると思っていても、まだこの条件を満たしていないでしょう。
居住ビザを所持しているものの、まだニュージーランドに通常居住していない場合は、居住用住宅の購入または建設許可を海外投資局（OIO）に申請することができます。この許可には条件が付帯します。まず、居住開始後3ヶ月以内にその物件を主たる住居として入居する必要があり、また、許可が下りた日から年間183日以上ニュージーランドに滞在しなければなりません。このような状況にある方は、ご自身がどのカテゴリーに該当するかを判断する前に、必ず専門家の法的助言を受けるようにしてください。
それ以外の人々 、つまりほとんどの海外バイヤーにとって、事態は複雑になる。そして、2025年12月の変更が重要になるのもまさにそこだ。
新たな道筋：AIPビザと500万ドルの基準額
今回の改正により、重要な新たな例外が一つ設けられた。ニュージーランドの投資家向け居住プログラムであるアクティブ・インベスター・プラス（AIP）ビザ（通称ゴールデンビザ）の保持者は、500万ニュージーランドドル以上の価値のある住宅物件を1軒購入または建設できるようになった。
これは重要なことだ。そして、非常に具体的な内容でもある。
AIPビザ自体には、ニュージーランドの対象となる企業またはファンドへの最低500万ニュージーランドドルの投資が必要です。この投資は不動産購入とは完全に別個のものです。したがって、AIPの成長カテゴリーで入国する場合、最低でも総額1,000万ニュージーランドドルの資本投入が必要となります。内訳は、対象となる投資に500万ニュージーランドドル、不動産購入に500万ニュージーランドドル以上です。
これらの購入に関するOIOの承認プロセスは簡素化されており、通常5営業日以内に決定されます。申請料は、既存住宅の場合は2,040ニュージーランドドル、新築の場合は3,500ニュージーランドドルです。すべての申請は、国益テストに基づいて審査されます。このテストでは、防衛施設などの機密性の高い国家インフラへの近接性を含め、購入がニュージーランドの国益に反する可能性があるかどうかが検討されます。実際には、標準的な住宅購入の大部分は、最初の段階で問題なくこのテストを通過します。これは確かに審査基準ですが、通常の場所にある単純な住宅購入であれば、問題が生じる可能性は低いでしょう。
ただし、別途より実質的なOIOの同意を得ない限り、その物件は機密性の高い土地として分類されてはなりません。そして、ここに実際的なジレンマがあります。ニュージーランドで最も魅力的な物件の多くは機密性の高い土地なのです。ウォーターフロントの邸宅、広大なライフスタイルブロック、クイーンズタウンを見下ろす海岸沿いの別荘、湖や川に面した物件などです。これらはすべて、「ニュージーランドへの利益」テストに基づいて評価される追加の審査の対象となります。取得は可能ですが、体系的な申請と適切な専門家のアドバイスが必要です。AIP経路の資格を満たしているからといって、希望する物件が自動的に取得できるとは考えないでください。
なお、500万ニュージーランドドルの最低購入金額は、オーストラリア人およびシンガポール人の購入者には適用されません。この要件は、AIPビザ申請経路に特有のものです。
また、これらの規則に基づいて取得した居住用不動産は、一度に1件しか保有できません。価格の上限はありませんが、保有件数には上限があります。
不動産の現実：不動産業者が教えてくれないこと
ここでは率直に述べたいと思います。なぜなら、これは私が他の場所で詳しく書いたことであり、特にニュージーランドの不動産市場の仕組みに不慣れな海外の購入者にとって非常に重要なことだからです。
ニュージーランドで不動産業者とやり取りをする場合、オープンハウス、問い合わせ、メールなどを通じて、その業者は法的に売主を代理する義務を負っています。あなたではありません。業者の受託者責任は100％売主に対して負っています。手数料は売却価格に応じて増加します。業者の利益とあなたの利益は構造的に相反するのです。
これは不動産業界への批判ではありませんが、購入希望者であるあなたが100％理解しておくべき点です。
ニュージーランドの不動産仲介手数料率は大幅に上昇しています。かつては2%程度で交渉可能だった手数料が、高級都市部では4%プラス消費税、場合によってはそれ以上、さらに事務手数料（そうです、事務手数料です）が課されるケースが増えています。500万ニュージーランドドルの物件の場合、税引き前で20万ドルにもなり、通常は売主が別途負担しているマーケティング費用に加えて発生します。提供されるサービスに見合うだけの手数料水準は構造的に正当化されておらず、売主は自信を持って交渉すべきです。最初に提示された金額が唯一の選択肢ではありません。より競争力のある手数料を請求する優秀な不動産エージェントも存在するため、売主は複数のエージェントを比較検討すべきです。なぜなら、最終的にその費用を負担するのは買主だからです。
特に海外からのバイヤー、中でも多額の資金を持ち込み、現地の市場動向に不慣れで、通訳や仲介業者を通して取引を進めているような場合、高値掴みのリスクは現実のものとなります。市場全体は比較的低調で、特に一部の主要地域では高級物件の取引はさらに停滞しています。これはあなたにとって有利に働くはずです。
だからこそ、独立した買い手代理人が重要なのです。私が言いたいのは、購入価格に基づいて手数料を請求する買い手代理人のことではありません。なぜなら、その仕組みには利益相反があり、あなたの利益を守るために雇われた人が、あなたがより多くのお金を使えばより多くの報酬を得ることになるからです。私が言っているのは、500万ドルの結果であろうと700万ドルの結果であろうと、金銭的な優遇措置を受けない、固定料金制の真に独立したアドバイスのことです。
ご自身で徹底的にデューデリジェンスを行ってください。独立した法律専門家の助言を受け、独立した建物調査を実施してください。近隣のゾーニングや計画されているインフラについて、自治体の都市計画担当者と話し合いましょう。洪水対策区域、保険への影響、そして近隣の景観を変える可能性のある高密度開発区域の有無を確認してください。これらの手順にかかる費用は、取引規模に比べれば微々たるものであり、再交渉の正当な根拠となる可能性もあります。
不動産鑑定評価に関する、購入者が知っておくべき重要なポイント
ニュージーランドで不動産業者を通して家を売却しようと考えている売主は、通常、複数の不動産業者から2～3件の物件査定を受けます。この査定額は、現在の市場価格における物件の売却価格を業者がどの程度と見込んでいるかを大きく左右します。ここで駆け引きが生まれます。経験豊富で公正な業者が物件を600万ドルと査定する一方で、別の業者は物件の売却を勝ち取るために800万ドルと査定するかもしれません。これは複数の問題を引き起こします。売主に誤った期待を抱かせ、非現実的な売却価格を設定してしまう可能性があるのです。市場に不慣れな買い手は適正価格だと考えてしまうかもしれませんが、市場に精通した買い手はそれが高すぎると見抜くでしょう。その結果、多くの物件が売れずに売主は落胆することになります。
つい先週、不動産業者から新しい物件の宣伝メールが届いたことがありました。その物件の立地と種類に興味を持っている顧客がいたので、その業者に電話して希望価格を尋ねました。すると、1,100万ドルで売れるだろうと言われました。すぐにその物件について調べてみると、少なくとも6ヶ月前に別の不動産会社が800万ドルで売りに出していたものの、売れなかったことが分かりました。詳しい経緯は皆さんにお任せしますが、この6ヶ月間で物件自体に何の変化もなく、その地域の不動産市場も劇的に改善したわけではない、ということだけはお伝えしておきます。
建物の品質問題
私は建築・建設業界で35年間働いてきましたが、この地域で不動産を購入される方には、このことを必ずお伝えしなければならないと思っています。
私の見解では、ニュージーランドの建築基準は、多くのヨーロッパ諸国に比べて30年から40年遅れている。既存の住宅のかなりの割合が断熱性が低く、寒くて湿気が多い。ニュージーランド喘息協会は、半数以上の住宅が彼らの基準では住むには不健康すぎると推定している。建築許可の手続きは時間がかかり、費用も高額で、より安価で持続可能、性能も良く、健康的な現代的なヨーロッパの代替工法よりも、伝統的な（しばしば劣った）建築工法が優先されている。
高級住宅を購入する場合は、目視検査だけでなく、真の技術的専門知識を持つ専門家による独立した建物検査と報告書を依頼しましょう。新築を検討している場合は、建築契約に署名する前に、どのような内容になるのかをしっかりと理解しておくことが重要です。私の助言としては、まず建築家ではなく、建物の専門家に依頼し、設計プロセスを開始する前に、希望する内容と予算を明確にしておくことをお勧めします。
金融情勢
資金を投入する前に知っておくべきいくつかの事項。
ニュージーランドには印紙税がありません。500万ドルの物件の場合、80万ドルの物件を購入するだけで外国人購入者が10万ドル以上の印紙税を支払わなければならないオーストラリアと比較すると、ニュージーランドでの節約額は相当なものです。
ニュージーランドには不動産に対する包括的なキャピタルゲイン税はありませんが、一定期間内に売却された不動産や海外投資家には特定の規則が適用されます。特に米国市民、ドイツ居住者、あるいは複雑な国境を越えた資産保有者にとって、税務構造の策定には、所有構造を決定する前に両国の専門家から連携したアドバイスを受けることが不可欠です。これを誤ると、費用がかさみ、多くの場合、取り返しのつかない事態に陥ります。
ニュージーランドの銀行は通常、海外の購入者に対し、物件価格の30～35％の預金を要求し、資金洗浄対策のための資金源要件も厳格です。銀行との取引関係は早めに構築することが重要です。口座開設の遅れが原因で、本来なら成立するはずだった取引が頓挫したケースも少なくありません。
なぜあなたはここに留まるのですか？
私は25年前にニュージーランドに移住しました。この質問を数えきれないほど自問自答してきましたが、いつも同じ結論にたどり着きます。
概ね安全です。本当に、構造的に安全な家で、最近ではなかなか見つけるのが難しくなっています。子供たちは外で走り回ったり、歩いて学校に通ったり、毎週末スポーツをしたりして育ちました。私たちは子供たちのことを全く心配していませんでした。それが大切なのです。
その空間は格別だ。クイーンズタウン、ベイ・オブ・アイランズ、マールボロ・サウンズといった場所の景観は、まさに世界最高水準の環境だ。絵葉書のような世界最高水準ではなく、正真正銘の世界最高水準なのだ。
AIP（資産取得プログラム）の要件を満たすだけの資金力を持つ投資家にとって、もう一つの選択肢があります。ますます不確実性が増す世界において、ニュージーランドは正当なプランBと言えるでしょう。ニュージーランド政府は動きが遅く、行動よりも発言が多いので、大きな変化や混乱（良い意味でも悪い意味でも）は期待しない方が良いでしょう。世界の他の地域を再構築している地政学的な圧力ポイントから距離を置いていることは、この場合、良いことなのです。
ニュージーランドは物価が安くなく、物事の進み方も非常にゆっくりです。特に地方自治体などの行政機関の煩雑な手続きには、忍耐力が試されるでしょう。キャリアの機会も、ロンドン、ニューヨーク、シドニーと比べると限られています。ヨーロッパで特に恋しいものがいくつかあります。歴史的な建築物、美味しいビールとカレー、週末に気軽に格安で新しい場所へ行けるフライトなどです。しかし、自分のペースで生活や拠点を築きたいと考えている人にとって、これほど安心感と安定性を提供してくれる場所は、世界でも数少ないでしょう。
ニュージーランドを第二の故郷として：実践的な概要
AIPビザをお持ちで、500万ニュージーランドドル以上の住宅物件をお探しなら、ニュージーランドは過去8年間で最も開かれた国となっています。承認手続きはいくらか簡素化され、税制環境も良好です。プランB（代替案）の適用も有利です。
しかし、この道のりには順序立てた手順が必要です。ビザ、適格投資、税務構造、銀行口座、物件探し。それぞれのステップは前のステップに依存しており、構造が確立される前に購入したり、銀行口座が開設される前に決済したりといった性急な行動は、適切な調整によって大部分が回避できるリスクを生み出します。適切な順序立てと独立した専門家のアドバイスがあれば、購入価格を大幅に節約することは十分に可能です。この市場の高級物件においては、それは数百万ドルにも及ぶ可能性があります。
お住まいの地域に特化した独立した法律専門家のアドバイスを受けてください。購入しようとしている物件の建物の品質を理解してください。不動産業者による物件の説明は、あくまでもご自身の調査の出発点として捉え、調査の代わりとして利用しないでください。また、誰かに依頼する前に、その人が実際に誰を代理しているのか、そしてどのように報酬を受け取っているのかを明確にしてください。
ニュージーランドは、まるでサイドブレーキがかかっているかのようだ。時には実際にバックギアに入っているようなものだが、正しいアプローチをすれば、その忍耐は多くの貴重な形で報われるだろう。
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イアン・トンプソンは、ニュージーランドのプライベート不動産オフィスであるPrivéの創設者です。Privéは25年にわたり、ニュージーランド全土で高級不動産の取得や建設を行う海外のバイヤーを支援してきました。Privéは時間と判断力に対してのみ料金を請求し、手数料や利益相反は一切ありません。
この記事は一般的な情報提供のみを目的としており、法律、移民、税務、または財務に関する助言を提供するものではありません。情報は2026年4月現在のものです。内容は変更される可能性がありますので、ご自身の状況に応じた専門家のアドバイスを必ず受けてください。
