저는 지난 25년간 뉴질랜드에서 저 자신을 위해서도, 고객을 위해서도 부동산 매입에 관여해 왔습니다. 그동안 제가 얻은 경험을 공유하고자 합니다.
절차 자체는 복잡하지 않습니다. 하지만 역할과 책임은 어떻게 될까요? 바로 이 부분에서 대부분의 구매자들이 어려움을 겪고, 뉴질랜드는 여러분이 익숙한 환경과 다릅니다.
이 글은 누가 진정으로 당신 편인지, 그리고 그것을 이해하는 것이 왜 중요한지를 다루는 여러 편으로 구성된 가이드의 1부입니다.
상상해 보세요. 오픈 하우스에 들어서자 환한 미소로 반갑게 맞아주는 부동산 중개인을 만나게 되고, 갑자기 편안하고 환영받는 느낌, 보살핌을 받는다는 느낌이 듭니다.
사실, 모든 유능한 영업사원들이 그렇듯, 그들은 당신이 자신들이 내놓은 집을 최대한 높은 가격에 사주기를 바랍니다. 왜냐하면 뉴질랜드에서는 부동산 매매가의 2~4%에 세금이 더해진 금액이 그들의 수수료로 책정되기 때문입니다.
현관문을 들어서는 순간부터 그들은 당신을 평가하기 시작합니다. 당신의 재력, 진지함, 절박함, 그리고 얼마를 지불할 의향이 있는지까지 말이죠. 그들의 판단이 완전히 틀릴 수도 있지만, 재밌는 건 경험 없는 부동산 중개인들은 여전히 겉모습만 보고 사람을 판단한다는 겁니다. 그래서 전화를 받지 않거나, 후속 조치를 취하지 않거나, 실제로 거래할 수 있는 구매자를 놓치는 경우가 종종 있습니다. 믿으세요, 이런 일은 조용한 시장에서도 꽤 많이 일어납니다.
그들은 한 사람이기 때문에 가장 가능성이 높은 구매자에 집중하고, 나머지는 줄을 서거나 눈에 띄지 않게 됩니다.
네, 맞아요. 제 진짜 부유한 고객들은 대부분 아주 편하게 옷을 입어요. 누구에게 잘 보이려고 애쓰는 게 아니거든요. 모든 영업사원들이 그 점에서 배울 점이 있죠.
거의 모든 사람이 저지르는 실수
많은 사람들이 여기서 실수를 저지릅니다. 부동산 중개인이 자신, 즉 구매자를 위해 일한다고 생각하는 것이죠.
그렇지 않아요.
그들은 공급업체에 고용되었고, 그들의 인센티브는 공급업체의 정책에 맞춰져 있습니다. 그 자체만으로 그들이 신뢰할 수 없다는 뜻은 아닙니다. 단지 그들이 공급업체 측 영업사원이라는 의미일 뿐입니다.
그리고 여기서 중요한 점은, 일단 무조건적인 지지를 받으면, 그 집은 당신의 것이 된다는 겁니다. 문제점이 있더라도 말이죠. 현실 세계에서는 옷에 실밥이 빠졌다고 해서 집을 재킷처럼 "반납"하는 일은 없잖아요.
나의 첫 번째 규칙
제가 예외 없이 항상 하는 일은 다음과 같습니다.
저는 부동산 중개인을 소개자 정도로 생각합니다. 그들은 저에게 매물을 소개해 준 거죠. 그게 전부입니다.
그들은 판매업체에서 들은 내용을 저에게 말해줄 수 있고, 제품 기능도 보여줄 수 있습니다. 어떤 사람들은 자기 의견을 제시하기도 하는데, 그건 해서는 안 되는 행동이지만, 저는 직접 확인하기 전까지는 절대 진실로 받아들이지 않습니다.
대부분의 판매자조차 자신의 부동산에 문제가 있다는 사실을 모르기 때문입니다. 대부분의 사람들은 자신의 집이 어떤 재료로 만들어졌는지조차 모르고, 어떻게 지어졌는지, 어떤 부분이 보수되었는지, 어떤 부분이 미뤄졌는지, 어떤 부분이 허가받지 않은 상태인지, 여름에는 괜찮지만 겨울에는 끔찍한 곳은 어디인지조차 모릅니다.
구매자로서 제 임무이자 100% 책임은 철저한 실사를 진행하는 것입니다. 여기에는 해당 부동산 인근의 도시 계획 변경 및 기반 시설 공사 여부를 관할 기관에 확인하는 것이 포함됩니다. 또한 필요에 따라 건물 검사 및 전문가 자문을 구하는 것도 포함됩니다. 서류를 꼼꼼히 읽고, 문제가 없어 보인다고 해서 대충 훑어보지 않는 것도 중요합니다.
계약: 제대로 된 계약으로 자신을 보호하세요
실사에는 비용이 듭니다. 현장 조사, 전문가 고용, 시간 투자, 자문료 등. 발밑의 땅이 꺼질 듯한 상황에서 그런 일을 할 생각은 없습니다.
그래서 저는 제게 유리한 매매 계약을 협상합니다. 최소 3주(이상적으로는 더 많음)의 실사 기간을 확보하고, 실질적인 통제권을 저에게 부여하는 조건을 포함시키며, 제가 실사를 진행하는 동안 매도인이 다른 사람에게 매각할 수 있도록 하는 매도인 현금 지급 조항을 없애는 것입니다.
부동산 중개인이 실제로 알고 있는 것
여러분을 놀라게 할 만한 사실이 하나 있습니다.
대다수의 부동산 중개인들은 주택에 대해 아는 것이 거의 없습니다. 건축에 대한 이해도 부족하고, 잘 지어진 집과 부실하게 지어진 집을 제대로 구분하지 못합니다. 새로 칠한 페인트와 홈스테이징 아래 숨겨진 문제점을 알아채지도 못합니다. 제가 단지 재미삼아 중개인들을 콕 집어 말하는 것이 아닙니다. 많은 건축가들조차도 양질의 지속 가능하고 건강한 집을 어떻게 지어야 하는지 모를 것입니다. 건축 및 건설 산업은 세계에서 교육 수준이 낮고 이해도가 가장 떨어지는 산업 중 하나이며, 이것이 바로 이 산업의 발전이 더딘 이유입니다.
부동산 중개인은 가격을 압니다. 어떤 매물이 얼마에 팔렸는지 알고, 마케팅과 캠페인 운영 방법도 알고 있습니다.
하지만 집 자체, 그러니까 당신이 실제로 사는 그 물건에 대해서는요? 그들은 당신보다 더 나은 평가를 내릴 자격이 없는 경우가 많습니다. 오히려 더 못한 경우도 있는데, 그들은 문제를 찾으려 하지 않기 때문입니다. 문제는 판매에 도움이 되지 않으니까요.
그러므로 부동산 중개인이 "잘 지어진", "견고한", 또는 "문제 없음"이라고 말할 때는 그 의미가 무엇인지 알아두세요. 바로 아무 문제 없다는 뜻입니다.
부동산 중개인을 어부처럼 생각해 보세요. 그들은 가장 큰 기회에 집중합니다. 만약 당신이 예산도 넉넉하고 당장 이사할 준비가 된 진지한 구매자라면, 중개인은 당신에게 관심을 보일 겁니다. 그리고 그들은 가장 많은 수수료를 받는 매물을 먼저 보여줄 겁니다. 냉소적이라고요? 물론이죠. 하지만 사실입니다.
뉴질랜드 주택 재고의 현실
무언가에 마음을 주기 전에, 그 대상이 무엇인지 먼저 이해하세요.
다른 많은 나라들과 마찬가지로 뉴질랜드의 주택은 전반적으로 품질이 높지 않습니다. 단열 성능, 습기 관리, 가격, 품질 면에서 뉴질랜드의 건축 기술은 유럽의 주요 국가들에 비해 수십 년 뒤처져 있습니다. 겉보기에는 멋지고 사진으로는 아름답게 보이지만 실제 생활에서는 성능이 떨어지는 주택이 엄청나게 많습니다.
이러한 문제들이 사라지는 듯한 여름에 대부분의 집이 팔리는 이유가 바로 이것입니다.
1월에 집을 보러 간다면 7월의 모습을 상상해 보세요. 바깥 기온이 8도이고 3주 내내 비가 내릴 때 이 집은 어떤 느낌일까? 아마도 그때쯤이면 당신은 그 집에서 살게 될 테니까요.
사진에는 깔끔한 인테리어와 새로 칠한 페인트만 보일 뿐입니다. 단열이 안 된 벽, 환기 부족, 미뤄진 유지 보수, 표면 아래 숨겨진 문제점들은 보이지 않습니다.
검색을 시작하기 전에
대부분의 구매자는 자신이 즐겨 찾는 부동산 웹사이트를 열고, 들어본 적 있는 지역 이름을 입력한 후, 사진들을 훑어보는 것으로 시작합니다.
한 시간 만에 그들은 마음에 쏙 드는 집 세 채를 찾았다. 모두 예산 상한선에 맞는 집들이었고, 모두가 선호하는 교외 지역에 위치해 있었으며, 게다가 수십 명의 다른 사람들도 그 집들을 보러 오고 있었다.
그들은 실제로 필요한 것이 아니라 판매 중인 상품부터 살펴보기 시작했습니다. 시장 상황에 따라 기대치를 설정했던 것입니다.
당신에게 진정으로 필요한 것은 무엇입니까? 원하는 것이 아니라, 필요한 것입니다.
7월의 비 오는 화요일에 이 집에서 어떻게 생활할 수 있을까요? 화창한 토요일 오픈하우스에서 어떻게 살 수 있을까요? 예산을 가장 효율적으로 사용할 수 있는 곳은 어디일까요? 잘 알려지지 않은 곳, 이미 자리를 잡은 곳보다는 점차 발전하고 있는 곳, 단순히 지역적인 명성이 아닌 질과 공간을 갖춘 집을 찾아보는 건 어떨까요?
부동산 중개인은 이런 질문을 하지 않습니다. 그들은 매물을 파는 사람들이지, 당신의 장기적인 목표를 해결해 주는 사람들이 아니니까요.
돈
지역 금융에 의존하는 경우, 몇 가지 유의할 사항이 있습니다.
뉴질랜드 은행들은 매우 보수적입니다. 높은 금리를 가정하여 대출 승인 여부를 철저히 검토합니다. 소득이 해외에 있거나 복잡한 경우, 많은 질문을 받을 수 있습니다. 비거주자의 경우 대출이 더 어려워지고 예치금이 더 높을 수 있습니다.
본격적으로 알아보기 전에 서면으로 사전 승인을 받으세요. 조건들을 꼼꼼히 살펴보세요. 그리고 명심하세요: 은행은 돈에는 관심이 많지, 부동산에는 관심이 없습니다.
저는 뉴질랜드 은행들이 날씨가 맑을 때는 우산을 빌려주고 비가 오면 돌려달라고 한다고 자주 말합니다. 그러니 만반의 준비를 하세요.
해외에서 오시는 경우
가능하다면 먼저 이곳에서 시간을 보내보세요. 6개월 정도 임대해서 살아보는 것도 좋습니다. 뉴질랜드는 방문하는 것과 실제로 살아보는 것이 완전히 다릅니다. 날씨, 생활 속도, 거리 등 모든 것이 일상이 되면 다르게 느껴집니다.
거주 비자가 없거나 뉴질랜드 시민권자가 아닌 경우 무엇을 구매할 수 있는지 확인해 보세요. 꽤 많은 제한 사항이 있습니다.
뉴질랜드로 돌아오신 분이라면
10년이나 20년 전에 떠났던 뉴질랜드는 당신이 돌아오려는 뉴질랜드와는 다릅니다. 장소와 공동체가 변했고, 물가도 변했습니다. 큰돈을 투자하기 전에 마음을 추스르고 다시 적응할 시간을 가지세요.
구매자 측 대리인
구매자 측 부동산 중개인은 판매자가 아닌 구매자를 위해 일합니다. 해외에서 구매하거나 시간이 부족한 사람에게는 매우 유용할 수 있습니다.
핵심 질문은 이것입니다. 그들은 어떻게 급여를 받나요?
정액제요? 좋습니다, 딱 맞네요.
구매 가격의 일정 비율이요? 조심하세요, 인센티브가 잘못될 수 있습니다.
판매자 측에서 지급받는 경우? 잠재적 이해 충돌이 발생할 수 있습니다.
전문가를 고용한다면 수수료 체계를 서면으로 받아두세요. 지출 금액이 아닌 시간과 판단력에 따라 비용을 청구하는 전문가를 선택하세요.
참고로, 뉴질랜드의 구매자 측 부동산 중개인 대부분은 공인 부동산 중개사 자격도 보유하고 있습니다. 이로 인해 그들이 실제로 누구를 대리하는지에 대한 의문이 제기될 수 있습니다.
파트 1의 핵심은 무엇인가?
매물을 살펴보기 전에 다음 사항을 이해하십시오.
부동산 중개인은 당신 편이 아닙니다. 법적으로 그럴 수 없죠. 그들의 직업, 수입, 의무는 모두 매도인 편입니다.
스스로를 보호할 책임은 당신에게 있습니다. 철저한 사전 조사, 적절한 계약 체결, 그리고 조급함이나 감정에 휩쓸리지 않는 것이 중요합니다.
제 조언은 부동산 중개인을 그저 소개자 정도로만 생각하라는 것입니다. 그 이상도 이하도 아닙니다.
파트 2는 곧 작성해서 올리겠습니다. 파트 2에서는 부동산을 찾고 둘러보는 방법, 즉 홈스테이징 너머에 있는 진정한 가치를 알아보는 방법에 대해 다룰 예정입니다.
