一份关于活跃投资者加强签证、房产购置以及二者之间衔接途径的实用指南。
介绍
对于考虑在新西兰置业的国际家庭来说，他们的谈话几乎总是从房产开始。岛屿湾的海滨庄园、霍克斯湾的葡萄园、皇后镇郊外的私人度假别墅……他们的愿望很明确。但对于外国人来说，在新西兰购置房产的途径远比大多数人想象的要复杂得多。
新西兰于2018年推出的外国买家限制措施仍然基本有效。然而，一项对《海外投资法》的重大修订将于2026年3月6日生效，该修订允许持有“积极投资者加强版”（AIP）居留签证（通常被称为新西兰黄金签证）的人士购买或建造一处价值500万新西兰元或以上的住宅物业。
本指南概述了从最初的兴趣到最终拥有房产的实用路径：投资者签证、符合条件的投资、税务筹划，以及最终的房产所有权。本指南专为来自六个最积极申请新西兰投资促进签证（AIP）的国家和地区的富裕人士和家庭编写：美国、中国、香港、德国、新加坡和台湾。
在Privé，我们负责协调整个流程。虽然我们以房产收购和项目交付而闻名，但我们的服务范围远不止于房地产。我们作为移民、法律、税务、投资和银行等领域的统一联络点，确保每个步骤都按部就班，万无一失。
活跃投资者加强签证
AIP签证是新西兰面向高净值投资者的主要投资移民途径。该签证可获得永久居留权，无需提供工作邀请或企业所有权，并且已成为全球最具吸引力的投资移民签证项目之一，尤其是在英国、澳大利亚和欧洲部分地区暂停或收紧类似项目的情况下。
截至2026年1月，新西兰移民局已收到532份投资促进计划（AIP）申请，潜在新增投资额超过31.6亿新西兰元。该计划的申请人来自33个国家和地区，其中美国占比最高，达38%，其次是中国（16%）、香港（13%）、德国（7%）、新加坡（5%）和台湾（5%）。
两大投资类别
增长型投资类别。最低投资额为500万新西兰元，投资标的为高风险的合格投资（管理型基金或经新西兰投资局批准的直接投资），持有期为三年。约80%的申请者选择此类别。
平衡型投资类别。最低投资额为 1000 万新西兰元，投资于低风险投资组合（包括债券、上市股票以及其他合格投资），持有期为五年。
需要特别注意的是，这些投资金额与购置房产所需的500万新西兰元是分开的。例如，根据增长类别申请的申请人至少需要1000万新西兰元：其中500万新西兰元用于符合条件的投资，500万新西兰元用于购置房产。
签证主要要求
- 资金必须在原则上获得批准后六个月内可转移至新西兰。
- 良好的品行测试，包括居住国的所有无犯罪记录证明。
- 体检和胸部X光检查
- 没有欺诈或不诚实犯罪记录
- 申请费约为 27,470 新西兰元，另加您选择的移民律师收取的申请处理费。
- 据报道，原则上获得批准的平均处理时间为 33 个工作日。但实际上，如果申请人的情况比较复杂，处理时间可能长达六个月。
该签证授予永久居留权。在美居住时间要求不高，因此非常适合那些希望维持国际化生活方式、拥有真正备选方案、安全基地或长期住所的家庭。
按国籍考虑
尽管AIP签证申请流程与申请人国籍相同，但税务、银行和法律方面的影响却因国籍而异。这些差异会影响申请顺序、申请结构以及所需的专业团队。以下概述了六大主要国籍申请人需要考虑的关键因素。
美国：税务和架构方面的考量
无论居住在何处，美国公民都需就其全球收入纳税。这使得海外房产所有权、海外信托以及金融账户申报（FBAR 和 FATCA）等方面的税务问题变得尤为复杂。无论是个人所有、通过信托还是通过实体持有，所有权结构都会对美国税务产生重大且往往不可逆转的影响。
在新西兰购置房产前，务必咨询美国和新西兰的税务专家，获取协调一致的建议。新西兰不征收广泛的资本利得税和印花税，这对美国买家来说可能比较有利，但两国税收制度之间的相互作用需要仔细规划。
请阅读我们关于从美国移居新西兰的文章。
中国：资本管制和资金转移
根据国家外汇管理局（SAFE）的标准规定，中国公民面临资本管制，每年每人向海外转移资金上限为5万美元。将投资和房地产资金转移到新西兰需要提前规划，通常需要利用已建立的海外资产或商业收益。
资金来源证明文件必须同时满足新西兰银行的要求和移民局的审查。由于原则上批准后，AIP（投资促进计划）允许六个月的资金转移期限，因此提前准备资金流动至关重要。
香港：安全、规划与备用方案
香港居民通常受益于比中国内地更为简便的资本流动环境，但也应考虑不断变化的监管环境。许多香港申请人出于长期安全保障和备选方案的考虑而选择移居香港。
香港没有资本利得税，因此过渡到新西兰的税收环境相对简单，但跨境架构仍然需要专家建议，尤其是在信托和家族财富方面。
德国：离境税和双重征税协定
德国的税务居民身份认定规则非常严格，德国对其居民的全球收入征税。退出德国税务居民身份会触发特定的义务，包括可能对未实现的收益征收离境税。
德国申请人应仔细规划离境和入境新西兰的行程，最好事先咨询德国和新西兰的税务专家。德国与新西兰的双重征税协定有助于避免双重征税，但需要合理的安排才能有效实施。
新加坡：自由贸易优势与AIP替代方案
新加坡公民拥有独特的优势：根据澳新自由贸易协定（AANZFTA），只要过去十二个月在新西兰居住，他们无需投资者签证即可在新西兰购买住宅物业。对于居住时间不长或正在购买敏感土地的人士，AIP签证仍然是最明确的途径。
新加坡的属地税制和不征收资本利得税简化了跨境税务问题，但应考虑新西兰的外国投资基金 (FIF) 规则和过渡性税务居民规定。
台湾：全球收入和条约差距
台湾申请人应注意，台湾对其税务居民的全球收入实行累进税率。与新西兰税收制度的衔接，尤其是在过渡期内，需要周密的规划。
台湾与新西兰之间没有双重征税协定，这可能会使外国税收抵免问题变得更加复杂。建议尽早咨询跨境税务专家。
从兴趣到拥有的路径
那些取得最佳结果的家庭都遵循一套精心设计的流程。在基础尚未打好之前就匆忙置业会导致选择受限、结构效率低下以及不必要的风险。以下是我们推荐并协调的流程。
1. 移民和签证策略
根据您的投资意愿、风险承受能力和时间安排，确定合适的投资建议类别（增长型或平衡型）。聘请移民律师准备并提交申请。原则性批准的平均处理时间为 33 个工作日。我们与经验丰富的移民专家合作，他们经常为您所在地区的高净值申请人提供服务。
2. 投资选择与合规性
确定符合新西兰投资局 (InvestNZ) 审批要求且与您自身财务目标相符的合格投资项目。增长类投资项目必须位于新西兰境内，并具有切实促进经济发展的潜力。此步骤与签证申请同步进行，需要进行独立的尽职调查。新西兰投资局的审批并不构成政府担保。
3. 跨境税务筹划
在进行任何房产交易之前，您必须在咨询新西兰和您居住地的税务顾问后，确定您的所有权结构。这将决定房产的持有方式（个人持有、通过信托持有或通过公司持有）、收入和收益的处理方式以及产生的申报义务。在这方面出错代价高昂，而且往往无法挽回。
4. 新西兰银行业
尽早建立银行关系。新西兰银行对反洗钱和资金来源的要求非常严格，尤其是在大额国际转账方面。所需文件因国籍和财富结构而异。在交割前几个月就开始办理相关手续，可以避免在准备入住房产时出现延误。
5. 熟悉环境和选址决策
在您获得AIP签证并建立起财务基础之后，不妨前往新西兰，以便做出明智的选址决定。通过Privé Local ，我们为您精心安排实地考察和房产参观：包括高端房产的私人参观（通常在房产上市前）、视情况安排空中和海上考察、参观葡萄园、学校考察，以及介绍能够帮助您在此生活的重要专业人士和社区成员。我们确保您带着清晰的思路离开，而不是被迫购买。
6. 房产购置或建造
现在，真正的搜索工作正式开始了。通过Privé Search ，我们将全权代表您行事，寻找公开市场、非公开市场和私人销售机会，进行独立的尽职调查，并与您指定的法律团队一起管理谈判和交易协调工作。
如果现有房源不符合您的设想， Privé Build可提供从概念到竣工的定制住宅服务，并全程进行独立的项目监督，以保护您的利益。
7. 海外投资办公室同意
持有AIP签证的人士购买价值500万新西兰元或以上的住宅物业，即使该物业不被视为敏感物业，也必须通知海外投资办公室。这是一个相对快捷的流程，只需几天时间，除非物业所在地或申请人国籍被认为有悖于国家利益，否则通常可视为一种形式。
如果房产涉及敏感土地（例如滨水地块、面积超过五公顷的乡村地块或毗邻保护区的土地），则需经过更为实质性的海外投资办公室 (OIO) 审批流程，并根据“对新西兰的益处”进行评估。我们会与您的法律顾问协调这两种审批途径。
8. 定居点及其以外
签证获批、投资到位、架构搭建完成、房产落实到位后，最后一步就是交割：产权过户、付清款项，以及在新西兰开启新生活。对于许多客户而言， Privé Retreats也正是从这里开始，协助您管理在新西兰的房产，并将其纳入我们更广泛的国际房产组合中。
500万新西兰元房产门槛
该修正案允许AIP签证持有者购买或建造一处价值500万新西兰元或以上的住宅物业。有几个实际问题值得关注。
门槛是最低限额，而非上限。房产价值没有上限。限制的是房产数量（仅限一套住宅），而非价格。
除非另行获得海外投资办公室 (OIO) 的批准，否则该地块不得被划为敏感土地。敏感土地包括面积超过五公顷的非城市土地、滨水区、湖滨区以及毗邻保护区或自然保护区的土地。新西兰许多最令人向往的房产（例如水滨庄园、大型乡村地产和海滨度假别墅）都属于此类。
获得海外投资办公室 (OIO) 对敏感土地的许可并非不可能，但需要提交一份结构严谨的申请，证明其对新西兰有利。我们推荐的海外投资办公室专家可以显著帮助您评估购买敏感土地的可能性，并提交一份更有力的申请。
该豁免仅适用于一处住宅物业。商业和工业物业仍可根据不同的规则对外国投资开放，且不受500万美元门槛的限制。
建造符合要求的新房也是允许的。对于现有房源无法满足客户需求的客户而言，在符合规划用途的土地上新建房屋是一种成熟的途径。Privé Build 提供从土地选址到设计、审批、施工和交付的全程管理服务。土地和房屋建造的总价值必须达到至少 500 万美元的门槛。
Privé 的运作方式
Privé是新西兰的私人地产经纪公司。二十五年来，我们一直致力于帮助国际家庭在新西兰寻找、购置和建造最优质的房产。但我们的服务始终超越交易本身。
对于国际客户而言，房产是最终目标，但旅程始于移民、投资、税务和银行事务。这些并非各自独立的环节，而是相互依存，顺序至关重要。架构上的失误会限制您的房产选择；银行事务的延误可能导致您错失房产；签证时间与建设计划不符则会造成不必要的风险。
我们作为所有这些领域的单一协调点。我们本身并不提供移民、法律、税务或投资方面的建议。我们与精心挑选的各领域专家合作，这些专家都是我们多年来一直合作且值得信赖的专业人士，能够达到客户期望的高标准。我们的职责是确保整个流程按正确的顺序和节奏进行，不出现任何疏漏。您只需与我们建立联系即可。
我们的核心服务
| 服务 | 描述 |
|---|---|
| 私人搜索 | 独立物业收购。我们独家代表您，负责在新西兰各地寻找、评估、谈判和协调优质住宅和生活方式物业的购买。 |
| 私人建筑 | 设计和建造，独立监管。从选址到交付，我们根据客户委托管理定制住宅和庄园的交付，确保设计意图得以实现，成本得到控制，质量得到保证。 |
| 本地私享 | 为您量身定制新西兰之旅。精心策划的熟悉体验计划：私人房产参观、地区游览、生活方式体验和专业人士介绍，让您在做出决定前充满信心地选择理想地点。 |
| 私人静修 | 我们拥有遍布全球的度假屋资源库。我们帮助您购置、打造和管理专属的度假胜地：您可以尽情享受这些房产，也可以将其私下出租，或在闲置时创造收益。 |
下一步
如果您正在考虑移居新西兰，并且希望从签证策略到房产安置的整个过程中由单一联系人进行协调，我们欢迎您与我们进行保密洽谈。
安排一次免费咨询电话预约与我们的创始人 Ian Thompson 进行一次免费的介绍性通话。
本指南仅供一般信息参考，不构成移民、法律、税务或投资建议。Privé并非持牌移民顾问、律师事务所、税务顾问或财务顾问。所有专业建议均应咨询具备相应资质和执照的专业人士。信息截至2026年2月有效，并可能随时变更。
