Llevo 25 años involucrado en la compra de propiedades en Nueva Zelanda, tanto para mí como para clientes. Esto es lo que he aprendido.
El proceso no es complicado. ¿Pero las funciones y responsabilidades? Ahí es donde la mayoría de los compradores tienen dificultades, y donde Nueva Zelanda difiere de lo que quizás estés acostumbrado.
Esta es la primera parte de una guía dividida en varias partes que explica quién está realmente de tu lado y por qué comprenderlo puede marcar la diferencia.
Imagínate esto: entras en una casa que está en venta, conoces a un agente inmobiliario que te recibe con una gran sonrisa y, de repente, te sientes relajado, bienvenido y atendido.
En realidad, como todos los buenos vendedores, esperan que seas tú quien compre esta casa, la que ellos anuncian, por el precio más alto posible, porque así es como funciona su comisión: en Nueva Zelanda, entre el 2 y el 4% del precio de venta de la propiedad más los impuestos.
En cuanto entras por la puerta principal, te están evaluando: tu riqueza aparente, tu seriedad, tu urgencia. Cuánto podrías pagar. Puede que se equivoquen por completo, pero aquí viene lo gracioso: la mayoría de los agentes inexpertos siguen juzgando por las apariencias. Por eso, a veces no devuelven las llamadas, no hacen seguimiento y pierden compradores que sí pueden concretar la compra. Créeme, sucede con frecuencia, incluso en mercados tranquilos.
Son una sola persona, así que se centran en el comprador más probable, y el resto se pone en la fila o pasa desapercibido.
Y sí, la mayoría de mis clientes verdaderamente adinerados visten de forma muy informal. No intentan impresionar a nadie. Todos los vendedores podrían aprender algo de eso.
El error que casi todo el mundo comete
Aquí es donde mucha gente se equivoca. Dan por sentado que el agente inmobiliario trabaja para ellos, los compradores.
No lo son.
Son contratados por el proveedor y sus incentivos están alineados con ello. Eso por sí solo no los hace poco confiables. Simplemente los convierte en vendedores del lado del proveedor.
Y aquí viene lo mejor: una vez que te comprometes incondicionalmente, es tuya. Con todos sus problemas. En la vida real, no "devuelves" una casa como si fuera una chaqueta porque después descubres que le faltan puntadas.
Mi primera regla
Esto es lo que siempre hago, sin excepción.
Considero al agente inmobiliario como un simple intermediario. Me presenta la propiedad. Eso es todo.
Pueden decirme lo que les dijo el proveedor. Pueden mostrarme las características. Algunos darán su opinión, cosa que no deberían hacer, pero nunca la doy por cierta hasta que la verifico.
Porque ni siquiera la mayoría de los vendedores saben que su propiedad tiene problemas. La mayoría de la gente ni siquiera sabe de qué está hecha su casa, y mucho menos cómo se construyó, qué se ha reparado, qué se ha postergado, qué no se ha autorizado, qué está bien en verano y es un desastre en invierno.
Mi trabajo como comprador, y es mi responsabilidad al 100%, consiste en realizar una debida diligencia exhaustiva. Esto incluye consultar con el ayuntamiento sobre posibles cambios en la planificación urbanística y proyectos de infraestructura cerca de la propiedad. Incluye inspecciones de edificios y la consulta con especialistas cuando sea necesario. Incluye leer los documentos detenidamente, no solo por encima porque parezcan estar bien.
Contratos: protéjase adecuadamente
La debida diligencia cuesta dinero. Inspecciones, especialistas, tiempo, asesores. No voy a hacer eso con la posibilidad de que me quiten el tapete de debajo de los pies.
Así pues, negocio un contrato de compraventa que me favorece: un periodo de diligencia debida adecuado de al menos tres semanas (idealmente más), condiciones que me dan el control real y ninguna cláusula de venta por parte del vendedor que le permita vender a otra persona mientras yo hago mi tarea.
Lo que realmente saben los agentes inmobiliarios
Aquí hay algo que podría sorprenderte.
La gran mayoría de los agentes inmobiliarios no saben casi nada de casas. No entienden de construcción. No pueden distinguir con certeza una casa bien construida de una mal construida. No reconocen las señales de problemas ocultos bajo la pintura fresca y la puesta en escena. Y no estoy señalando a los agentes por diversión. Muchos arquitectos tampoco sabrían cómo construir una casa de buena calidad, sostenible y saludable. La construcción es uno de los sectores menos educados y comprendidos del mundo, por eso ha evolucionado tan lentamente.
Los agentes conocen los precios. Saben qué se vendió y a qué precio. Saben cómo comercializar y llevar a cabo una campaña.
Pero ¿la casa en sí? ¿Lo que realmente estás comprando? A menudo, no están más capacitados para evaluarla que tú. A veces incluso menos, porque no buscan problemas. Los problemas no les ayudan a vender.
Así que cuando un agente dice "bien construido", "sólido" o "sin problemas", entienda lo que eso suele significar: nada.
Piensa en los agentes como en los pescadores: se concentran en la presa más grande. Si eres un comprador serio con un presupuesto elevado y listo para mudarte, te prestarán atención. Y te mostrarán primero sus propiedades, porque ahí es donde obtienen la mayor comisión. ¿Cínico? Claro. Pero también es cierto.
La realidad del parque de viviendas de Nueva Zelanda
Antes de enamorarte de algo, comprende qué es lo que estás comprando.
Las viviendas en Nueva Zelanda, al igual que en muchos otros países, generalmente no son de alta calidad. Nuestras prácticas de construcción están décadas por detrás de las de los países líderes de Europa en cuanto a rendimiento térmico, gestión de la humedad, asequibilidad y calidad. Tenemos una enorme cantidad de viviendas que lucen bien y se ven preciosas en las fotos, pero que en la práctica tienen un rendimiento deficiente.
Por eso, la mayoría de las casas se venden en verano, cuando estos problemas parecen desaparecer.
Si estás viendo una propiedad en enero, imagínatela en julio. Pregúntate: ¿cómo te sentirás en esta casa cuando haga 8 grados y llueva durante tres semanas seguidas? Porque probablemente vivirás allí en esas condiciones.
Las fotos muestran la puesta en escena y la pintura fresca. No muestran las paredes sin aislamiento, la falta de ventilación, el mantenimiento aplazado ni los problemas ocultos bajo la superficie.
Antes incluso de empezar a mirar
La mayoría de los compradores comienzan abriendo su sitio web inmobiliario favorito, escribiendo el nombre de un suburbio del que hayan oído hablar y mirando las fotos.
En menos de una hora, encontraron tres casas que les encantaron. Todas dentro de su presupuesto. Todas en los barrios más codiciados. Y todas con decenas de personas interesadas.
Empezaron por lo que estaba a la venta en lugar de lo que realmente necesitaban. Dejaron que el mercado dictara sus expectativas.
¿Qué necesitas realmente? No lo que deseas. Lo necesitas.
¿Cómo te las arreglarás para vivir en esta casa un martes lluvioso de julio, en lugar de un sábado soleado en una jornada de puertas abiertas? ¿Dónde te alcanza mejor el presupuesto? ¿Y si buscaras en un lugar menos obvio, una propiedad para reformar en lugar de una ya construida, donde compres calidad y espacio, no solo prestigio?
Los agentes inmobiliarios no te preguntarán esto. Su objetivo es vender propiedades, no ayudarte a alcanzar tus metas a largo plazo.
El dinero
Si dependes de financiación local, hay algunas cosas que conviene tener en cuenta.
Los bancos neozelandeses son muy conservadores. Someten los préstamos a pruebas de estrés con tipos de interés más altos. Si sus ingresos provienen del extranjero o son complejos, prepárese para muchas preguntas. Si no reside en Nueva Zelanda, obtener un préstamo puede ser más difícil y los depósitos pueden ser más elevados.
Obtén la preaprobación por escrito antes de empezar a buscar seriamente. Comprende las condiciones adjuntas. Y recuerda: los bancos entienden de dinero, no de propiedades.
Suelo decir que los bancos neozelandeses te prestan un paraguas cuando hace sol y te lo piden de vuelta cuando llueve. Prepárate.
Si vienes del extranjero
Si puedes, pasa un tiempo aquí primero. Alquila por seis meses. Vivir en Nueva Zelanda es diferente a visitarla. El clima, el ritmo, las distancias: todo se percibe distinto cuando forma parte de tu día a día.
Comprueba también qué puedes comprar si no tienes visado de residencia o no eres ciudadano neozelandés. Existen bastantes restricciones.
Si eres un neozelandés que regresa
La Nueva Zelanda que dejaste hace 10 o 20 años no es la misma a la que regresas. Los lugares y las comunidades han cambiado. Los precios han cambiado. Date tiempo para adaptarte antes de invertir una cantidad importante de capital.
Agentes del comprador
Un agente inmobiliario trabaja para usted, no para el vendedor. Para quienes compran desde el extranjero o disponen de poco tiempo, pueden ser de gran ayuda.
La pregunta clave es: ¿cómo les pagan?
¿Tarifa fija? Genial, perfecto.
¿Porcentaje del precio de compra? Cuidado, incentivos mal alineados.
¿Pago a través del vendedor? Posible conflicto de intereses.
Si contratas uno, asegúrate de obtener la estructura de honorarios por escrito. Elige a alguien que cobre por su tiempo y criterio, no por la cantidad que gastes.
Tenga en cuenta que la mayoría de los agentes de compradores en Nueva Zelanda también son agentes inmobiliarios registrados. Esto podría generar dudas sobre a quién representan realmente.
En qué se resume la Parte 1
Antes de examinar una sola propiedad, comprenda lo siguiente:
El agente inmobiliario no está de tu lado. Legalmente no puede estarlo. Su trabajo, sus ingresos, sus obligaciones: todo está alineado con el vendedor.
Usted es responsable de protegerse: actuando con la debida diligencia, firmando contratos adecuados y evitando dejarse llevar por la urgencia y las emociones.
Mi consejo es que consideres al agente inmobiliario como un simple intermediario. Nada más.
Pronto redactaré la segunda parte. En ella tratará sobre cómo encontrar y visitar propiedades: cómo ir más allá de la puesta en escena y detectar lo que realmente importa.
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